مضاعف حقوق الملكية – عوائد الاستثمار في العقارات

مضاعف حقوق الملكية “Equity Multiple” هو مصطلح بيوضح ازاي الاستثمار بيتضاعف مع مرور السنين، بيساعد في قياس العائد الكلي اللي المستثمر بيعرفه من استثماره، فالقيمة الحالية للفلوس المستثمرة بتتقسم على الاستثمار الكلي، وده اللي بيُستخدم عشان نعرف إذا كان الاستثمار مربح أو لأ.

لو المضاعفة الخاصة بالمستثمر في استثمار معين بتكون مرتين في خلال 5 سنين، يبقى ده معناه إن حقوق الملكية اللي المستثمر دفعها هتتضاعف في حجمها خلال 5 سنين، ده بيبقى مقياس مفيد جدًا لو الاستثمار بيكمل لفترة طويلة، بس فيه حاجات تانية كتير لازم نفكر فيها عشان نقيّم فرصة الاستثمار، مش بس المضاعفة دي وحدها.

مضاعف حقوق الملكية هو عامل مهم لقياس عوائد الاستثمار في العقارات وتقييم كفاءة إدارتها.

إقرأ المزيد: العائد النقدي على النقد المستثمر – العامل الحاسم في استثمارات العقارات

شرح مضاعف حقوق الملكية Equity Multiple

بيساعدك تحسب عائد الاستثمار بالفلوس اللي حطيتها من جيبك، لو خدت ديون وساعدت في زيادة العائد، المضاعفة هتزيد، كل صناعة لأي نظام ليها قياس محدد بيساعدها تعرض العائد الحقيقي للاستثمار في الصناعة دي، وأكتر نظام قياس منتشر للعائد في صناعة العقارات هو الحساب ده.

كلمة “حقوق الملكية” معناها الفلوس اللي حطيتها من جيبك، بمعنى تاني هي المبلغ الحقيقي للمستثمر اللي تم استثماره، وكلمة “مضاعف” معناها الضعف، بيبين قد ايه زادت الفلوس المستثمرة في العقارات، ممكن نشرح الفكرة دي بمساعدة “مضاعف حقوق الملكية الممولة بالديون”

لو عائد الاستثمار 200% وانت حطيت بس 200 مليون، بس كنت مدين بـ 400 مليون، العائد الكلي هيكون 200% من (400 + 200) = 1200 مليون، فبيبقى 1200 / 200 = 6 مرات، قبل كده المضاعفة من غير ديون كانت 400 / 200 = 2 مرة، فمضاعفة حقوق الملكية الممولة بالديون بتكون أكتر من المضاعفة من غير ديون.

مضاعف حقوق الملكية بيُستخدم في مجال العقارات عشان يبين العائد على الاستثمار، مثلا وسطاء العقارات بيعرضوا المضاعفة المتوقعة على المشترين عشان يبيعوا العقارات، المستثمرين بيلاقوها سهلة الفهم عشان العائد بيتقدم بطريقة الحساب دي، فالمستثمر يقدر بيشوف إن لو استثمر فلوسه في العقارات، هتزيد كام مرة.

معادلة مضاعف حقوق الملكية

مضاعف حقوق الملكية = القيمة الحالية للاستثمار / مبلغ الأموال المستثمرة

• القيمة الحالية للاستثمار = هي قيمة العقار في السوق الحالي.
• مبلغ الأموال المستثمرة = الفلوس المستثمرة من جيب المستثمر.

ازاي بنحسب مضاعف حقوق الملكية؟

دي خطوات حساب مضاعف حقوق المليكة:

1. هنحتاج نعرف الفلوس المستثمرة من المستثمر اللي هو الاستثمار الأولي.
2. الخطوة اللي بعد كدا هي معرفة القيمة الفعلية للعقارات بعد فترة معينة.
3. الخطوة دي مهمة جدًا، من ناحية تجار العقارات، هيحاولوا تصوير الرقم ده بشكل كبير عشان عايزين يبيعوا العقار بسعر عالي.
5. بقسمة القيمة الفعلية للعقار على المبلغ المستثمر هنوصل لمضاعف حقوق الملكية.

مثال علي مضاعف حقوق الملكية – عوائد الاستثمار في العقارات

هنوضح مضاعف حقوق الملكية بالتفصيل أكتر من خلال الامثلة الجاية.

المثال الاول

اشترى “ديفيد” عقار مقابل 5 مليون دولار قبل 10 سنين، القيمة الحالية للعقار هي 10 مليون دولار، احسب مضاعف حقوق الملكية.

المعادلة = القيمة الحالية للعقار/ المبلغ المستثمر

بكدا حقق “ديفيد” على عائد يعادل ضعف استثماره.

المثال التاني

اشترى “ماكسويل” عقار مقابل 8 مليون دولار قبل 5 سنين وبيحقق دخل قدره 200,000 دولار سنويًا من العقار، القيمة الحالية للعقار 25 مليون دولار.

حساب مضاعف حقوق الملكية = (القيمة الحالية للعقار+ الدخل من العقار) / المبلغ المستثمر

بكدا حقق “ماكسويل” ربح يساوي 3.25 ضعف استثماره.

مزايا وعيوب مضاعف حقوق الملكية

دي مزايا استخدام مضاعف حقوق الملكية:

• سهولة الحساب، مفيش حسابات صعبة فيها.
• بيبين قد ايه هيزيد الاستثمار. مش زي حسابات الربحية التانية اللي لازم المستثمر يحسب القيمة المستقبلية بإضافة الربحية سنة بعد سنة.
• بيشمل القيمة المستقبلية والدخل من الاستثمار والفائدة اللي اتدفعت على رأس المال، بكدا بيعكس الصورة الحقيقية بناءًا على كل العوامل.

أما بالنسبة للعيوب فمش كتير:

• مش بياخد في الاعتبار الوقت، لو المضاعف بيدي نتيجة 2، مش بيوضح إن المضاعف ده حصل في سنة واحدة ولا سنتين ولا خمس سنين.
• مش بيقارن بين معدل الفائدة اللي موجودة في السوق، بتكون أكتر أهمية للمستثمر نفسه، لو الاستثمار الأولي اتغير، هتتغير قيمة المضاعفة كمان.

مقارنة بين مضاعف حقوق الملكية (Equity Multiple) ومعدل العائد الداخلي (IRR)

• مضاعف حقوق الملكية بيدي فهم أفضل عن العائد اللي الاستثمار هيجيبوا بعد سنين، أما الـ”IRR” اللي هو معدل العائد الداخلي بيعرفنا نسبة العائد على الاستثمار، يعني هو نسبة الخصم اللي بتخلي قيمة الاستثمار في المستقبل تساوي قيمتة الحالية، فلو كان الـ”IRR” أعلى من سعر الفائدة في السوق لمشروع معين، فمنطقي إنك تحط الفلوس في المشروع ومش تستثمره في أوراق مالية.
• مضاعف حقوق الملكية مش بيقارن بين العائد من السوق والعائد من الاستثمار، هو بيوضح قد ايه هيتضاعف استثمارك، فالعائد ده مهم أكتر للمستثمر، واللي هيتغير من مستثمر للتاني لو مستثمر بياخد قيمة أعلى لعقار مشابه من مستثمر تاني، في الوقت ده هيكون أقل للمستثمر اللي اشترى بسعر عالي.

لما تستثمر في العقارات، فأنت بتستثمر في أرض بتكبر وتزدهر مع مرور الوقت.

روبرت كيوساكي

الفرق بين مضاعف حقوق الملكية ومعدل العائد الداخلي؟

مضاعف حقوق الملكية مختلف عن معدل العائد الداخلي (IRR)، معدل العائد الداخلي هو معدل الخصم المطلوب عشان يخلي قيمة المستقبل للاستثمار تتساوى مع قيمته الحالية، أما مضاعف حقوق الملكية هو المضاعف اللي بيحدد كمية زيادة قيمة الاستثمار بالمضاعفات.

مهم: معدل الرسملة: المفتاح لفهم الأرباح والمخاطر في العقارات

ايه هو مضاعف حقوق الملكية الكويس؟

مضاعف حقوق الملكية الكويس هو أكبر من “1” القيمة دي تُعتبر مضاعف جيد وبتوضح نمو الاستثمار بسهولة ودقة، وبتاخد كمان في الاعتبار القيمة المستقبلية للاستثمار ومعدلات الفائدة.