نسبة عائد الديون (DY) – تحليل نسبة قروض الرهن العقاري
عائد الديون “Debt Yield” هو مقياس المخاطر لمقرضي الرهن العقاري وبيقيس مدي قدرة المقرض على استعادة فلوسه في حالة عدم قدرة المالك على سداد الدين، بتقيس النسبة دي العائد المئوي اللي ممكن للمقرض ياخده لو تعذر على المالك سداد الدين.
النسبة دي بتتحسب لما المقرض يفكر يبيع العقار المرهون كضمان في حالة تخلف المديون عن سداد الدين، النسبة دي مشهورة في تقييم العقارات، وممكن تستخدمها كمان لتقييم عائد أي مشروع أو أصل بييحقق دخل، النسبة دي بتقيّم الرافعة المالية والمخاطر في نفس الوقت، وممكن استخدامها على مدار فترة القرض بدون تغير.
القروض تجعل العالم يدور، ولكن عليك أن تتأكد أنها لا تجعلك تدور.
جون روكفلر
إقرأ المزيد: أيام المبيعات المعلقة (DSO) – ازاي تعرف المدة الأفضل لتحصيل الديون؟
أهم النقاط
- الـ”Debt Yield” هي طريقة للمقرض بيحسب بيها المخاطر اللي هيواجهها في حالة مشكلة في سداد القرض من صاحبه، بيقدر المقرض بالنسبة دي يعرف ازاي هيكسب فلوس لو حصلت أي مشكلة، النسبة بتعتبر نسبة العائد المئوي اللي المقرض هيجيبها لو المالك مسددش الدين والمقرض يبيع العقار اللي كان ضمان للقرض.
- النسبة دي مشهورة في تقييم العقارات بس بنقدر نستخدمها كمان لتقييم الدخل اللي هيتحقق من أي مشروع أو أصل تاني.
- بتقدر تحسبها طول فترة القرض بدون تغيير في الطريقة، ومش بتتأثر بتغيير شروط القرض عشان يبقى مقبول أكتر.
شرح نسبة عائد الديون Debt Yield
النسبة دي بتقيّم ازاي المقرض هيقدر ياخد فلوسه من بيع العقار اللي ضمان للقرض لو المديون مقدرش يسدد الدين بسبب حاجات غير متوقعة زي الإفلاس، النسبة دي بتتحسب عشان تقيّم المخاطرة في القرض قبل ما يتم منحه عشان يتأكد إن العملية دي متمشيش عكس سعر السوق وتكون فرصة استثمارية مستحقة. حساب الـ”Debt Yield” مش بيتأثر بتغيير شروط القرض عشان يبقى مقبول أكتر.
في خيارات تانية زي عمليات التأمين وترتيب القروض بتكون أعمق من مجرد نسبة واحدة، في عوامل تانية مش مدرجة في النسبة دي زي:
- حالة العرض والطلب.
- قوة الضامن.
- حالة العقار.
- الوضع المالي للمستأجرين وغيرها.
لازم ناخد كل الجوانب في الاعتبار، بما فيها العوامل الاقتصادية العامة وقت استخدام النسبة. النسبة دي بقت مهمة للمقرضين اللي بيعملوا تأمين القروض الثابتة وكمان لشركات التأمين على الحياة.
معادلة نسبة عائد الديون Debt Yield
معادلة عائد الديون هي:
عائد الدين = صافي الدخل التشغيلي / قيمة الممتلكات
بناءًا على المعادلة، عائد الدين بيتناسب بشكل مباشر مع صافي الدخل التشغيلي وبيتناسب عكسًيا مع قيمة القرض، وبكدا فقيمة القرض الأعلى ممكن تخفض العائد لو مش ارتفع الدخل بشكل متناسب، في حالة عائد الدين العقاري أو غير كدا، بيشير العائد المرتفع لمخاطر منخفضة عشان الدخل أكبر من قيمة القرض، والعائد المنخفض بيشير لمخاطر عالية عشان الدخل أقل من قيمة القرض.
مثال عملي علي عائد الدين
لو شخص بيدير محل ألعاب ناجح وعايز قرض بناءًا على المبلغ اللي بتحققه الشركة، في الوقت الحالي بيكسب المحل 500,000 دولار سنويًا، وقيمة القرض هي 2،550،000 دولار.
- معادلة عائد الدين = 500.000 / 2.550.000
- = %19.60
كل ما انخفض العائد، زادت مخاطر القرض المقترح، عشان كده بيطلب المقرضين عوائد ديون أعلى من العقارات اللي المخاطر بتاعتها عالية، مفيش معيار ثابت لاختبار عائد الديون بس بيتم قبول عائد ممتاز بنسبة 10% بشكل عام.
استخدام نسبة عائد الديون في العقارات
المقياس ده مفيد جدًا لمقرضي العقارات عشان بيساعدهم يحددوا مستوى المخاطرة في حالة عدم القدرة على سداد الدين. المخاطرة في الحالة دي بتعتمد على قدرة المقرض على استرداد الخسارة بسرعة وبسهولة، فالـ”Debt Yield” للعقارات بتحمي المقرضين من إنهم ياخدوا قرارات استثمارية فيها مخاطرة وبتساعدهم يقيموا جدوى الاستثمار.
لو المستثمرين في العقارات قادرين يحسبوا العائد، فبيقدروا كمان يتوقعوا مقدمًا مستوى الخسارة أو حتى يقارنوا بين استثمارات العقارات ويختاروا أفضل خيار يكون أكتر ربحية وإنتاجية.
الفرق بين نسبة عائد الديون والقيمة الدائمة (نسبة القرض إلى القيمة)
نسبة عائد الديون (DY) ونسبة القرض للقيمة (LTV) هي الطرق التقليدية المستخدمة في اكتتاب قروض العقارات التجارية، وهي كمان معرضة للتلاعب.
القيمة الدائمة للقرض هي إجمالي مبلغ القرض مقسوم على القيمة المقدرة للعقار (القيمة السوقية المقدرة اللي يقدمها المحترفين)، القيمة السوقية دي تقديرية ومعرضة للتقلبات خاصة بعد الأزمة المالية لسنة 2008، يعني ممكن مايكونش المقياس الأكتر دقة خلال المواقف المتقلبة.
خلينا نلاحظ المقارنة اللي تحت بين MV (القيمة السوقية) و DY (عائد الديون):
| مبلغ القرض | $1,600,000 | $1,600,000 | $1,600,000 |
| صافي الدخل التشغيلي (NOI) | $1,000,000 | $1,000,000 | $1,000,000 |
| معدل الحد الأقصى | 4.50% | 5.00% | 5.50% |
| القيمة السوقية (MV) | $2,211,111 | $1,950,000 | $1,827,275 |
| LTV (مبلغ القرض / متوسط القيمة) | 72.36% | 82.05% | 87.56% |
| صافي الدخل التشغيلي (NOI) | $1,00,000 | $1,00,000 | $1,00,000 |
| مبلغ القرض | $1,600,000 | $1,600,000 | $1,600,000 |
| عائد الديون (NOI / مبلغ القرض) | 6.25% | 6.25% | 6.25% |
ممكن يتم استخدامه كمان لتقييم اقتراحات القروض ويتحقق من إمكانية تنفيذها، الجدول اللي فوق بيبين تغيير نسبة قروض لقيمة العقار (LTV) بناءًا على تغير القيمة السوقية المقدرة (MV)، في المثال اللي فوق عائد الديون 6.25% وبيتغير بناءًا على عوامل زي صافي الدخل التشغيلي (NOI) أو مبلغ القرض.
الفرق بين نسبة عائد الديون (DY) ونسبة تغطية خدمة الدين (DSCR)
الـ”DSCR” هو صافي الدخل التشغيلي مقسوم على خدمة الدين السنوية، يعني الفلوس المطلوبة لبعض الوقت لسداد الديون، مثلا لو كان مبلغ القرض المطلوب مش بيحقق المبلغ المتوقع وهو 1.10 مرة المتوقعة من الـ”DSCR” فممكن يكون القرض المتناقص لمدة 25 سنة مفيد.
خلينا نلاحظ المقارنة اللي تحت بين الـ”DY” والـ”DSCR”:
| 15 سنة | 20 سنة | 25 سنة | |
| صافي الدخل التشغيلي (NOI) | $1,00,000 | $1,00,000 | $1,00,000 |
| خدمة الدين | $107,650 | $96,150 | $89,975 |
| DSCR (NOI / خدمة الدين) | 0.92 | 1.04 | 1.11 |
| 15 سنة | 20 سنة | 25 سنة | |
| صافي الدخل التشغيلي (NOI) | $1,00,000 | $1,00,000 | $1,00,000 |
| مبلغ القرض | $1,600,000 | $1,600,000 | $1,600,000 |
| عائد الدين (NOI / مبلغ قرض) | 6.25% | 6.25% | 6.25% |
- في الحالة دي، اختبار الـ”Debt Yield” بيدينا نسبة 6.25%، بس لو سياسة الشركة بتطلب حد أدنى للعائد 9%، مش هيتم الموافقة على القرض ده.
- ممكن نشوف إن فترة السداد ليها تأثير على إمكانية تحقيق متطلبات الـ”DSCR”، لو السياسة بتطلب الـ”DSCR” بنسبة 1.1 مرة، أكيد القرض اللي بياخد 25 سنة في السداد هو اللي هيحقق المطلوب.
- بس قرار لو كانت الفترة دي طويلة ومناسبة أو لأ بيعتمد على إدارة ومرونة السياسات الداخلية.
الديون بتعزز من الرفاهية قصيرة الأجل وبتهدد بالأمان طويل الأجل.
ايه هي نسبة عائد الديون الجيدة؟
نسبة عائد الديون المناسبة هي مسألة نسبية وممكن تتغير حسب قدرة المقرض على تحمل المخاطرة ونوع العقار والظروف السوقية الحالية، وبعض المقرضين الكبار بيفضلوا نسبة الـ”Debt Yield” تكون 10% أو أعلى، بس المتطلبات بتختلف على مدار الفترة.
أهمية نسبة عائد الديون؟
نسبة عائد الديون مهمة عشان بتدي المقرض وعي كافي لأي ظروف سيئة قبل ما المقرض يستثمر فلوسة، كمان الـ”Debt Yield” مهمة لأسباب زي تقييم المخاطرة ونسبة القرض لقيمة العقار وتحليل الاستثمار.
مهم: نسبة تغطية الدين (DCR) – ازاي تعرف قدرة الشركة على تسديد الديون؟
هل العائد المرتفع للديون أفضل؟
من وجهة نظر المقرض، نسبة عائد الديون العالية هي الأفضل عشان بتدل على عائد محتمل أعلى على الاستثمار، كمان المقرضين بيفضلوا نسب الـ”Debt Yield” العالية للعقارات اللي فيها مخاطرة عالية عشان عندهم اعتقاد إن لو عائد الديون أقل فالمخاطرة المتوقعة للقرض هتكون أكبر.