ملخص كتاب Crushing It in Apartments and Commercial Real Estate – بريان إتش موراي

إزاي تنجح في كونك صاحب عقارات. النهاردة هنتكلم عن كتاب براين موراي واللي معروف إنه خبير في مجال عقارات. لكنه مكنش دايمًا ناجح كده! كتاب Crushing It in Apartments and Commercial Real Estate اللي نزل سنة 2017 بيحكي عن رحلته للنجاح في العقارات وبيقدم نصايح عملية تقدر تساعدك تحقق النجاح زيه وتبدأ من الصفر.

استثمار العقارات ممكن يكون الطريق السريع لتحقيق الثراء.

روبرت كيوساكي

إقرأ المزيد: ملخص كتاب The Richest Man In Babylon – جورج كلاسون

مقدمة الملخص

لما بيتسأل حد “ايه هو الشغل اللي بتحلم بيه؟” مش ناس كتير بتقول “عايز أبقى مالك عقارات!” ولكن لما تفكر في التفاصيل اليومية للشغل ده، بيبقى مفاجأة إن الشغل ده مش مرتفع في قائمة الأحلام بتاعت كل الناس، شراء العقارات، تأجيرها، مشاهدة الفلوس بتدخلك، كل ده بيبان سهل، صح؟ فليه مفيش ناس كتير بتتسابق على الاستثمار في العقارات التجارية؟ براين موراي بيقول إن الجواب للسؤال ده في التصورات بتاعتنا. الناس العادية مش بيسعوا يكونوا ملاك عقارات لإن عندهم فكرة محددة (ومقيدة!) عن مين هو المالك.

احنا بنفكر في الناس اللي قادرة تدفع استثمارات كبيرة ومحفوفة بالمخاطر. احنا بنفكر في الناس اللي عندهم عقارات كتير لدرجة إنهم مش قادرين يتابعوها كلها. لأغلب الناس الفكرة دي بتحطهم في فئة دخل وهوية مش قادرين يتخيلوها. عشان كده هما بيفتكروا إن صناعة العقارات مش ليهم. لكن موراي بيقول إن مفيش حاجة أبعد من الحقيقة!

فعلا قصة نجاحه الخاصة بتكشف الأفكار دي. وعلى مدار الخلاصة دي، هنقدر نستكشف رحلة براين للنجاح ونتعلم ازاي نقدر نقلد الرحلة دي. فكرة إنك تبقى مالك عقارات مش لازم تكون حاجة بعيدة، ومش لازم تكون مليونير من أول وجديد عشان تدخل في الموضوع ده. بالعكس براين موراي بيقول إن العقارات ممكن تكون فرصة كبيرة لكل الناس، وإنه كان عنده نفس التصورات الغلط دي ولكنه غير رأيه ودخل في الصناعة ونجح.

في النهاية السر مش في الفلوس اللي عندك، السر في الطريقة اللي بتستخدمها عشان تحقق أحلامك وتنجح.

الفصل الأول: ليه لازم تستثمر في العقارات التجارية

كلنا متفقين إن الاستثمار في العقارات التجارية فكرة ممتازة. بس ازاي تعملها؟ وازاي تتأكد إنك عملت استثمار ذكي؟ في البداية انت محتاج شوية معلومات، موراي جهزك ببعض الأساسيات المالية اللي لازم تعرفها. أول نصيحة زي ما انت متوقع، إن كل العقارات مش متساوية؛ مش ممكن تاخد بيت عادي وتتوقع إنه هيغنيك. بالعكس هتحتاج تقّيم العقار بتاعك وتحدد ايه نوع الدخل اللي ممكن يجيبهولك.

عشان تعمل كده، هتحتاج تقّيم كام حاجة، صافي الدخل التشغيلي (أو NOI) والعائد النقدي. الموقع الاستثماري الشهير Investopedia بيوفر شرح بسيط لـ NOI بتاع العقار وهو:

صافي الدخل التشغيلي هو حساب بيُستخدم لتحليل ربحية الاستثمارات العقارية اللي بتولد الدخل. الـ NOI بيساوي كل العائدات من العقار ناقص كل تكاليف التشغيل الضرورية بشكل معقول. الـ NOI ده رقم قبل الضرائب، بيظهر في بيانات دخل العقار والتدفق النقدي، وبيستبعد الأقساط الرئيسية والفوائد على القروض، والإنفاق الرأسمالي، والاستهلاك، والإطفاء.

عشان تحسب الـ NOI بتاعك، Investopedia بتوصي باستخدام صيغة بسيطة:

صافي الدخل التشغيلي = إيرادات العقارات RR – مصاريف التشغيل OE.

دلوقتي عرفت شوية عن ازاي الـ NOI بيشتغل. بس ليه مهم قوي إنك تعرف الـ NOI بتاع العقار؟ الـ NOI بيساعد مستثمرين العقارات على تحديد معدل التكلفة واللي بدوره بيساعدهم في حساب قيمة العقار، وبكدا بيسمحلهم يقارنوا بين عقارات مختلفة. في العقارات الممولة الـ NOI بيُستخدم كمان في نسبة تغطية الدين (DCR)، اللي بتقول للمقرضين والمستثمرين هل دخل العقار بيغطي تكاليف تشغيله ودفعات الدين ولا لأ؟ الـ NOI بيُستخدم كمان في حساب مضاعف الدخل الصافي، وعائد النقد على الاستثمار، والعائد الكلي على الاستثمار.

مثال افتراضي على ازاي الـ NOI بيشتغل بشكل عملي

خلينا نفترض إنك عندك عقار بيجيبلك سنويا 120,000 جنيه عائدات، وبيكلفك 80,000 جنيه تكاليف تشغيل. في الحالة دي هيكون عندك NOI بيساوي 40,000 جنيه (120,000 – 80,000). لو الرقم طلع سالب، يعني تكاليف التشغيل أعلى من العائدات، النتيجة بتبقى خسارة التشغيل الصافية (NOL). الدائنين والمقرضين التجاريين بيعتمدوا على الـ NOI جدًا عشان يقّيموا قدرة العقار على توليد دخل لو حصل واترهن أكتر من اهتمامهم بتاريخ الائتمان بتاع المستثمر.

ببساطة المعيار ده بيساعد المقرضين يقّيموا قيمة العقار من البداية عن طريق توقع التدفقات النقدية. لو العقار تم اعتباره علي إنه مربح، المقرضين بيستخدموا الرقم ده عشان يحددوا حجم القرض اللي ممكن يدّوه. من جهة تانية لو العقار بيظهر خسارة تشغيل صافية، المقرضين على الأرجح هيرفضوا طلب القرض بتاع العميل من غير تفكير.

بما إننا عرفنا ازاي الـ NOI بيشتغل وليه مهم جدًا بالنسبة للاستثمارات، يلا نشوف ازاي الـ NOI بيشتغل مع الموضوع التاني في الفصل ده وهو العائد النقدي. Investopedia كمان بيوفر تعريف مفيد للعائد النقدي والموقع بيشرحه كدا: العائد النقدي هو معدل العائد المستخدم غالبًا في معاملات العقارات اللي بيحسب الدخل النقدي المكتسب على النقد المستثمر في العقار. ببساطة العائد النقدي بيقيس العائد السنوي اللي المستثمر جابه من العقار في مقارنة بالمبلغ اللي دفعه في القرض في نفس السنة. ممكن تستخدم صيغة مفيدة عشان تحسب العائد النقدي بتاعك كمان.

العائد النقدي =

التدفق النقدي السنوي قبل الضرائب.

إجمالي النقد المستثمر.

بحيث:

التدفق النقد السنوي قبل الضرائب APTCF = (إجمالي الإيجار المقرر GSR + الدخل الآخر OI) – (شاغر V + تكاليف التشغيل OE + مدفوعات الرهن السنوية AMP).

استخدl الصيغة دي عشان تحسب العائد النقدي، وده هيساعدك تقرر هتستثمر في العقار ولا لأ. لو العقار بيجيبلك عائد نقدي عالي، أكيد هتكون عايز تستثمر فيه! لإنi مضمون إنك هتحقق ربح من العقار ده، وفي صناعة العقارات أمان تدفق النقدية المستمر ده هو أغلى ما عندك. فاختار بحكمة واستهدف العقارات اللي بتجيب عائد عالي والمخاطر فيها قليلة!

الفصل التاني: أيا كان اللي هتعمله، متصرفش فلوس!

في صناعة الاستثمار، ممكن تبقى دي أغرب نصيحة تتخيلها! بس مؤلف الكتاب اكتشف من تجربته الشخصية إن النصيحة دي ممكن تنقذ مهنتك كمستثمر، وده ليه؟ خلينا نتخيل إن فكرة إنك تفضل مستثمر شبه إنك تبقى مليونير. (وأكيد، لو لعبتها صح، ممكن تكون الاتنين!).

بس خلينا نتخيل إنك فزت بمليون دولار في يوم وليلة، هتعمل ايه؟ هتفضل تصرف فلوسك على كل اللي كنت عايزه على طول؟ هتشتري فيلا؟ عربية فخمة؟ جزيرة خاصة؟ كتير مننا هيعمل كدا عشان هيكون متحمس جدًا، وممكن كمان نبدأ نستريح في وهم الأمان اللي بتقدمه الثروة الجديدة، ونفترض إنه دايمًا هيكون في فلوس زيادة.

بس المؤلف لاحظ إن ده بالظبط الغلط اللي بنقع فيه. زي الناس اللي بيكسبوا اليانصيب، كتير من المستثمرين لأول مرة بيتحمسوا بالغنى الجديد بتاعهم. بيفتكروا إن العقار الجديد اللي استثمروا فيه هيجيبلهم دخل لا نهائي، وده هيخليهم يسيبوا شغلهم ويستمتعوا بالترف. لكن الافتراض ده مش أكتر من خيال غبي. بدل من إنك تضيع فلوسك، المؤلف بيأكد إن أحسن حاجة تعملها هي تفضل هادي. متعملش مشتريات كبيرة. متحاولش تعيش فوق إمكاناتك.

الحقيقة المفروض تعيش كإنك مش عندك المصدر الجديد ده للدخل. ده لإن كل فلوسك الزيادة المفروض تروح على زيادة امبراطوريتك العقارية. ومن خبرته الشخصية، موراي بيقول إنه بعد ما تبني أساس ناجح بس هتقدر تستفيد من استثماراتك.

فمتسيبش شغلك الأساسي بدل كده خليك مستعد إنك تتنازل عن حاجات وتحول فلوسك لاستثمارات هتهتم بيها بمرور الوقت. متتوقعش إنك هتعيش على استثماراتك في الأيام الأولى؛ لو حاولت، هتلاقي نفسك مفلس وفي الشارع. عشان كده المؤلف استمر في تأمين نفسه من خلال “شغله الحقيقي” لأول 7 سنين من مهنته في العقارات! كان فاهم إنه ممكن ياخد سنين عشان يبدأ مشروع يجيب ربح حقيقي وكان مستعد يستنى. فخلي بالك إنك مش عايز تخاطر بالكتير في عقاراتك الاستثمارية أو في مالك الشخصي.

العقارات هي أرض الفرص اللانهائية.

جون بريدجز

الفصل التالت: عقاراتك الاستثمارية دي مشروع تجاري، مش بقرة نقدية

ممكن تفتكر إننا في البداية كنا عارفين الفكرة الشائعة عن المستأجرين، وكمان ناقشنا ازاي الفكرة دي ممكن تكون غير واقعية. لو انت مستثمر مستقبلي، ممكن يبدأ يعجبك إنك تتخيل نفسك قاعد بتراقب التدفق النقدي. بس زي ما شوفنا فعلا الحاجات مش كده بالظبط. (على الأقل مش لفترة!) وفعلا المؤلف بيقول إن حتى لو استثماراتك بدأت تجيب ربح، نظرتك مهمة جدًا عشان تحدد نجاح العقارات بتاعتك. مثلا ممكن انت بتفكر في العقارات بتاعتك زي أصول وأسهم. وزي الأسهم ممكن تفكر إنهم محتاجين تدخل قليل منك. زي الأسهم بتاعتك، ممكن تقعد وتسيب الشخص اللي بتعتمد عليه يتصرف، صح؟ لا غلط!

المؤلف بيقول إنك فعلا لازم تشوف العقارات بتاعتك كإنها مشروع تجاري. ده بيخليك المدير بنفس الطريقة اللي كنت هتكون فيها مدير لمشروعك التجاري، وده معناه إنك هتحتاج تكون مشارك بقوة! وكمان يعني إنك عاطفيا أو ماديا مش هتقدر تأجر شغلك لحد تاني يعمله. بعد كل ده لو كنت بتحاول تبدأ مشروع صغير جديد، هيعجبك تتأجر مجموعة من المقاولين الخارجيين يعملوا الشغل اللي ممكن تعمله بنفسك؟ هيعجبك تضيع فلوسك وتخاطر إنك تكون في الضلمة بخصوص شئون مشروعك التجاري؟ في الغالب لا، موراي بيأكد إنه مينفعش يكون الموضوع مختلف مع عقاراتك الاستثمارية.

ازاي ابدأ في مجال استثمار العقارات؟

زي ما انت شايف، النقلة دي في منظورك هتغير كتير في نظرتك لاستثماراتك والطريقة اللي بتدير بيها. لو فكرت في العقارات بتاعتك زي مشروع تجاري، هتتصرف على الأساس ده. هتعيش وانت عارف إن نجاح المشروع ده متساب ليك بالكامل. (وفعلا هو كده!) هتضيف قلبك وروحك وجهدك فيه، وده هيزود من نجاح مشروعك ويرفع دخلك.

والمؤلف بينصح إنك تطبق العقلية دي في كل جانب في مشروعك من الشغل اليدوي لحد الأوراق. في النهاية لو عايز تستثمر في العقارات دي، لازم تبدأ تستثمر فعلا فيها. وده معناه إنك تطلع وتعمل الصفقات بنفسك، تقدم الأوراق بنفسك، وتشتغل بنفسك في الإصلاحات والصيانة. ممكن يبان إنه شغل كتير وفعلا هو كده! بس موراي بيقول إنه يستاهل عشان تحافظ على أكبر قدر من السيطرة والربح من استثماراتك.

موراي بيلاحظ بحكمة إنك ممكن تدفع لأي مقاول يجي ويدير العقارات بتاعتك، بس مش ممكن تدفعله عشان يهتم بيها. طبعا مش ممكن تدفعله عشان يستثمر نفس القدر من الرعاية والقلق اللي انت هتستثمره في العقارات بتاعتك. ولو استثماراتك بيتم إدارتها من خلال شخص قلبه مش في الشغل أو شخص بيداوم بس، هيبان. فاستثمر في نفسك واستثمر في العقارات بتاعتك عن طريق تشغيل استثمارك زي مشروع تجاري. هتشكر نفسك بعدين.

علاقتك بالمستأجرين دي حاجة تانية بتتحدى النظرة التقليدية للمالك. على حسب الفكرة الشائعة، المالك هو حد بيجي ياخد فلوسك بس. ممكن يهتم بالمستأجرين، وممكن لا. ممكن يلتزم بالتزاماته ويوفر اللي وعد بيه، وممكن لا. في الحقيقة نظرتنا العادية لعلاقة المستأجر والمالك بتتميز بفكرة “إحنا/هما”. بس موراي بيقول إن ده لازم يتغير. في أغلب الأحيان انت مش الخيار الوحيد للمستأجر. لو مكنش عاجبهم ظروف الحياة اللي بيلاقوها من الإيجار عندك، ممكن يروحوا مكان تاني. وفي النهاية، ده بيأذي استثمارك وسمعتك. يعني تعمل إيه عشان تمنع حاجة زي دي إنها تحصل؟

علاقة المستأجرين بأصحاب العقارات

أول حاجة، موراي بينصح إنك تدور على النوع المناسب من المستأجرين. كتير من الملاك بيشوفوا المستأجرين على إنهم علامات دولار وبيضيفوا مستأجرين جداد للعقار من غير ما يفكروا في التوافق بين سكان العقار. بس موراي بيقول إن ده غلط. لو ظروف المعيشة اللي عندك مش مريحة للمستأجرين أو مش مناسبة لاحتياجاتهم، هما هيروحوا مكان تاني. يعني يستاهل تخصص شوية وقت وجهد عشان تقّيم توافق المستأجرين المحتملين.

لو هناخد مثال، افتكر الفئة اللي بتسكن في عقارك دلوقتي. هما طلاب أساسا ولا كبار في السن؟ هما بيحبوا الهدوء أكتر من أي حاجة تانية؟ ولا بيفضلوا الوصول السهل للخدمات المحلية؟ لو فكرت في العوامل دي، هتساعدك تعرف اهتمامات الناس اللي في عقارك. ومن هنا تقدر تحدد مين هيكون مناسب ومين مش هيكون مناسب للشقة المتاحة عندك. مثلا لو كل اللي في العقار عندك طلاب دكتوراه وحيدين وجادين، هما اللي في الغالب بيحبوا الهدوء. هما عايزين بيتهم يكون مكان آمن للدراسة والتركيز.

فمش هيكون فكرة كويسة تضيف عيلة فيها 3 أطفال صغار وكلبين صوتهم عالي! الاعتبار للعوامل دي محتاج منك مجهود بسيط بس هيكون ليه تأثير كبير على المستأجرين. ولو هما سعداء في بيوتهم، فهما هيحبوا يكون عندهم علاقة طويلة الأمد ومتناغمة معاك! ده هيكون مفيد ليك وليهم!

العقارات مش محتاجه غير عقلية قوية وقدرة على التحمل والمثابرة.

إميلي تشان

الفصل الخامس: الملخص النهائي

الاستثمار في العقارات التجارية فرصة كويسة ممكن تجيبلك فوائد كتيرة. لكن ده مش معناه إنها مصدر فلوس سريع ولا إنك لازم تسيب شغلك الأساسي بمجرد ما تشتري أول عقار استثماري ليك. لو عايز تنجح في العقارات التجارية، بريان موراي بيقول إنك لازم تكشف بعض المفاهيم الغلط الشائعة اللي بتشكل فهمنا لمعنى كونك مالك عقارات، وده معناه بردو استبدالهم بأساليب تفكير جديدة وإيجابية.

مهم: ملخص كتاب Rule #1 – فيل تاون

للمبتدئين لازم تدير عقاراتك الاستثمارية كإنها مشروع تجاري وتستغني عن الواسطات عشان تقدر تدير المشروع بنفسك، وكمان مهم تعدل أولوياتك، وطريقة تفكيرك، وتوقعاتك وتفتكر إنك مهما حصل متصرفش فلوس لحد ما يستقر مشروعك! وأخيرًا وبالتأكيد مش أقل أهمية! لازم تبني علاقة قوية مع المستأجرين اللي هيكونوا مناسبين للعقار بتاعك.