معادلة نسبة مصاريف التشغيل – النسبة الأشهر في تقييم قيمة العقارات
نسبة مصاريف التشغيل “Operating Expense Ratio” هي النسبة بين تكاليف التشغيل وصافي الربح، بتُستخدم في تقييم العقارات، لو نسبة المصروفات التشغيلية عالية، كدا تكاليف التشغيل زيادة عن صافي الربح، دي حاجة مرفوضة، ولو نسبة المصروفات التشغيلية أقل، كدا تكاليف النشغيل أقل ودي حاجة كويسة وبتشجع الاستثمار.
مصاريف التشغيل مطلوبة لتشغيل الأعمال التجارية، لما نقارن تكلفة التشغيل بالإيرادات، نحصل على نسبة مصاريف التشغيل (OER)، النسبة دي ليها شهرة كبيرة في صناعة العقارات، وهي نسبة بتُستخدم لما نعمل التحليل العقاري، في التحليل العقاري بيحكم المحللين على تكلفة تشغيل العقار من خلال دخل العقار.
نسبة مصاريف التشغيل هي المفتاح لفهم مدى كفاءة استثمارك في العقارات التجارية. فهي بتحدد إذا كانت عقاراتك بتجيب العائد المرغوب ولا لأ.
روبرت كيويوساكي
إقرأ المزيد: مضاعف حقوق الملكية – عوائد الاستثمار في العقارات
النقاط الرئيسية
- نسبة مصاريف التشغيل بتقيس العلاقة بين تكاليف التشغيل وصافي الإيرادات في تقييم الممتلكات العقارية.
- بيشير ارتفاع نسبة مصاريف التشغيل إلى إن مصاريف التشغيل أكتر من دخل العقار، وده بيخليها أقل جاذبية للاستثمار، وعلى العكس انخفاض نسبة مصاريف التشغيل بيدل على انخفاض تكاليف التشغيل، ودي حاجة مفيدة للمستثمرين.
- تُعتبر نسبة مصاريف التشغيل أداة حاسمة في التحليل العقاري، وده بيسمح للمحللين بتقييم ربحية العقار من خلال مقارنة تكاليف التشغيل بدخله، بيتم استخدامه في صناعة العقارات لاتخاذ قرارات عمل حكيمة.
شرح معادلة نسبة مصاريف التشغيل
نسبة المصروفات التشغيلية (OER) أكتر فائدة في صناعة العقارات، وبتتكون النسبة من عنصرين:
- العنصر الأول هو المصروفات التشغيلية، في حالة صناعة العقارات، المصروفات التشغيلية بتشمل فواتير الخدمات العامة ورسوم إدارة العقار والصيانة والضرائب العقارية والتأمين وإصلاحات.
- العنصر التاني هو الإيرادات، وهي الدخل اللي بيتحقق من العقار.
مثلا لو شركة اشترت عقار وهتأجره لشركات أصغر، عشان تعرف ازاي العقار بيشتغل، الشركة هتشوف نسبة المصروفات التشغيلية.
- لو نسبة المصروفات التشغيلية عالية، الشركة هتفكر في الاحتفاظ بالعقار.
- لو نسبة المصروفات التشغيلية منخفضة، الشركة هتفكر في العقار كاستثمار.
ازاي بنحسب المعادلة؟
عشان نحسب نسبة مصروفات التشغيل بشكل صح، لازم نستخدم المعادلة دي:
نسبة مصروفات التشغيل = مصروفات التشغيل / الإيرادات
في المعادلة دي، لاحظ إن في حاجات مختلفين عن بعض، مصروفات التشغيل والإيرادات، مصروفات التشغيل هي أي مصاريف مرتبطة بأعمال الشركة اليومية أو نشاطها الأساسي، زي المرتبات والأجور ومصاريف التسويق والإعلان والتأمين وصيانة وإصلاح ومصاريف السفر والترفيه، وغيرها، والإيرادات هي المبلغ اللي الشركة بتكسبه من بيع منتجاتها وخدماتها في السوق خلال فترة معينة، هو ده الدخل الأساسي اللي الشركة بتحققه من أعمالها.
خطوات حساب نسبة مصروفات التشغيل بشكل صحيح:
- نحدد مصروفات التشغيل – ده أهم حاجة، لازم نعرف بالظبط مصروفات التشغيل بعد ما نجمع قيمة كل واحدة منهم خلال فترة زمنية معينة، وبعدين نجمع كل المصروفات دي عشان نستخدمهم في البسط.
- حساب صافي الإيرادات – نجيب بيانات الإيرادات، وهي المبلغ الكلي اللي الشركة بتحققه من مبيعاتها بعد ما نطرح منها أي مردود على المبيعات وأي خصومات وأي اعتمادات، البيانات دي لازم تكون عن نفس الفترة الزمنية لمصروفات التشغيل.
- وضع القيم في مكانها – الخطوة دي هي إننا نحط القيم في مكانها بالمعادلة، ونقسم مصروفات التشغيل على الإيرادات عشان نحصل على النسبة.
مثال علي معادلة نسبة مصاريف التشغيل
هناخد مثال بسيط لتوضيح معادلة نسبة مصاريف التشغيل، شركة “Onus” بتقارن مصاريفها التشغيلية لعقار اشترته وبتحاول تعرف نسبة مصاريف التشغيل، وهي دي التفاصيل:
- مصاريف التشغيل – 40.000 دولار.
- الإيرادات – 400000 دولار.
احسب الـ”OER” الخاص بشركة “Onus” باستخدام معادلة نسبة مصاريف التشغيل هنعرف:
- OER = مصاريف التشغيل / الإيرادات
- = 40.000 دولار / 400.000 دولار
- = %10.
لو قارنا النسبة مع الشركات التانية في نفس الصناعة، هنكون قادرين على تفسير نسبة مصاريف التشغيل بشكل صحيح.
استخدامات معادلة نسبة مصاريف التشغيل
معادلة نسبة المصروفات التشغيلية بتُستخدم في صناعة العقارات، بس ده مش المجال الوحيد اللي بيستخدمها، كمان بتُستخدم في مجال التصنيع والخدمات.
- استخدام نسبة المصروفات التشغيلية عشان نشوف قد ايه دخل الشركة بالمقارنة بالمصروفات التشغيلية.
- كل شركة عايزة نسبة المصروفات التشغيلية تكون أقل، كل ما كانت نسبة المصروفات التشغيلية أقل، كل ما كانت الشركة أفضل.
- لو بتحلل شركة كمستثمر، لازم تشوف نسبة المصروفات التشغيلية للشركة لفترة طويلة.
- لما تشوف نسبة المصروفات التشغيلية لشركة، هتقدر تعرف ازاي بتتشكل النسبة بين المصروفات التشغيلية والإيرادات.
- تقدر تاخد النسبة دي وتقارنها مع نسبة المصروفات التشغيلية لشركات تانية لنفس الصناعة.
- لو نسبة المصروفات التشغيلية للشركة المستهدفة أقل من شركات تانية في نفس المجال، الشركة المستهدفة ممكن تكون الشركة المناسبة للاستثمار، بس لازم تشوف نسب مالية مختلفة لشركات تانية قبل ما تقرر.
- نسبة المصروفات التشغيلية بتقيس مرونة وكفاءة إدارة الشركة، فهم ده هيساعدك كتير كمستثمر.
معادلة نسبة مصاريف التشغيل في Excel
خلينا نشوف نفس المثال اللي فوق في “Excel”. هنحتاج لتوفير حاجتين مصاريف التشغيل والإيرادات.
نسبة مصاريف التشغيل بتعكس الكفاءة في إدارة عقارك. كل ما قدرت تقلل النسبة دي، زادت قيمة استثمارك.
ايه هي نسبة مصاريف التشغيل الجيدة للأعمال التجارية؟
نسبة مصروفات التشغيل الجيدة للشركة بتعتمد على نوع الصناعة اللي في الشركة وظروفها الخاصة، النسبة الأقل بتدل على إن الشركة أكتر كفاءة تشغيلية، عشان النسبة الأعلى من الإيرادات بتتحفظ كأرباح، بس اللي يعتبر “كويس” بيختلف من شركة لشركة، ومن المهم إننا نقارن النسب بالمعايير اللي في الصناعة وكمان بالأداء التاريخي للشركة عشان نقيم بدقة أكتر.
ايه هي أهمية معادلة نسبة مصاريف التشغيل؟
معادلة نسبة مصروفات التشغيل مهمة جدًا لتقييم كفاءة تشغيل الشركة وربحيتها، بتساعد في تقدير النسبة المئوية لمصروفات التشغيل مقارنة بصافي الإيرادات، وده بيقدم لينا فكرة عن كيفية إدارة التكاليف وتحقيق الإيرادات، النسبة دي بتساعدنا في اتخاذ قرارات حكيمة وتحديد فرص لتوفير التكاليف ومقارنة الأداء المالي مع شركات منافسة في الصناعة.
مهم: معدل الرسملة: المفتاح لفهم الأرباح والمخاطر في العقارات
ايه هي القيود المفروضة على معادلة نسبة مصاريف التشغيل؟
بالرغم من أهمية معادلة نسبة مصروفات التشغيل، بس فيها بعض القيود، المعادلة بتاخد بعين الاعتبار مصروفات التشغيل بس ومش بتدخل عوامل مالية تانية زي الفوائد والضرائب والدخل الغير مرتبط بالتشغيل، كمان المعادلة ممكن متكونش مناسبة لمقارنة شركات بأحجام وصناعات مختلفة، عشان هياكل التكاليف بتبقى مختلفة، من المهم استخدام النسبة مع مؤشرات تانية للتحليل المالي بشكل شامل.