مضاعف الدخل الإجمالي – أداة أساسية في تقييم العقارات
مضاعف الدخل الإجمالي “Gross Income Multiplier” بنقدر من خلال تقييم قيمة العقار زي العقارات التجارية وشقق الإيجار ومراكز التسوق، وبيتم حساب قيمة الاستثمار ده بناءًا على قيمة العقار الحالية على إجمالي الدخل السنوي اللي بيتحقق منه. لتحديد ما إذا كان العقار هيتم بيعه بسعر جيد ووفقًا لظروف السوق الحالية بناءًا على دخله السنوي، يمكن تطبيق مضاعف إجمالي الدخل بسهولة من غير تحمل كتير من التكلفة والوقت.
الاستثمار العقاري هو أحد الأساليب الرئيسية لتحقيق الثروة، ومضاعف الدخل الإجمالي بيلعب دور مهم في تحديد جاذبية العقار كاستثمار.
إقرأ المزيد: مضاعف حقوق الملكية – عوائد الاستثمار في العقارات
النقاط الرئيسية
- يمكن للشخص حساب القيمة الحالية للاستثمار أو العقار إلى إجمالي دخله السنوي.
- تم استخدام مفهوم مضاعف الدخل الإجمالي منذ بيع العقارات، وتم استخدامه من عام 1740 لما عرض توماس مايلز اختلافات مضاعف الدخل.
- يعتبر مفهوم مشتق من السوق، عشان كدا له معاني كتيرة لا تغير من الأحكام الشخصية، لأنه مفهوم موضوعي مقابل الأفكار الذاتية الأخرى.
شرح مضاعف الدخل الإجمالي
مضاعف الدخل الإجمالي هو مقياس شائع الاستخدام في السوق المالية، وخصوصًا في مجال العقارات وتقييم الأعمال، بيساعد في عمل علاقة بين إجمالي الدخل المكتسب من العقار أو الاستثمار وقيمته السوقية، المستثمرين بيقدروا يعرفوا بسرعة قيمة الممتلكات ويختاروا قرارات مالية مهمة، سواء كانت مرتبطة بعقار تجاري أو مبنى للإيجار.
المفهوم ده مش جديد، بيُستخدم من زمان قبل ما نعرف مفهوم العقارات والأعمال بنفس الشكل اللي بنعرفه دلوقتي، مثلا تم استخدامه من سنة 1740 عن طريق توماس مايلز اللي أظهر تباينات في مفهوم مضاعف الدخل الإجمالي، ريتشارد رادكليف بيقول إنه لو استُخدم المفهوم ده بالشكل الصحيح، ممكن تستخدمه عشان تحدد قيمة الممتلكات بناءًا على البيانات اللي بتدخلها في المعادلة وتاخد في اعتبارك القيمة السوقية الحالية للممتلكات.
المفهوم ده مستمد من السوق نفسه، يعني معناه مش بيتغير بناءًا على آراء شخصية، ده مفهوم موضوعي بيعتمد على الوقائع والأرقام، مش زي مفاهيم تانية بتعتمد على تقديرات شخصية. فعلا مضاعف الدخل الإجمالي بيدي المستثمر فكرة تقريبية عن الفترة الزمنية اللازمة لاستعادة عائد مربح على العقار.
يتم الحساب على أساس إجمالي الدخل منه، بس مبياخدش في اعتباره أي مصروفات تانية زي الضرائب وتكاليف الصيانة وغيرها، ده بيبين إنها طريقة بسيطة جدًا لحساب الربح والعائد المتوقع، وده لازم يتم استخدامه بجوار مؤشرات تانية عشان تحسين عملية اتخاذ القرار.
قيمة مضاعف الدخل الإجمالي اللي بتكون أقل غالبًا هي اللي مرغوب فيها، عشان معناها إن الدخل أكبر من قيمة الممتلكات نفسها، ولو كانت القيمة مرتفعة، ده بيدل على أن الممتلكات غالية أكتر من اللزوم، ودي حاجة المستثمرين عادة بيحاولوا يتجنبوها، بشكل عام الطريقة دي بتساعد في تقدير سريع للوضع مع عوامل أخرى مهمة.
المعادلة
مضاعف إجمالي الدخل هو نسبة بين قيمة العقار الحالية والدخل السنوي المتوقع للعقار اللي هيتم بيعه.
معادلة مضاعف إجمالي الدخل = القيمة الحالية للممتلكات / إجمالي الدخل السنوي للممتلكات
- قيمة العقار الحالية: هي سعر العقار في السوق حاليًا، صاحب العقار بيقدر يحدد القيمة دي بناءًا على حالة السوق وتوقعات الناس ومكانة العقار وغيرها، كمان صاحب العقار ممكن ياخد السعر من عقار تاني واللي بياخد بالاعتبار تاريخ البيع أو الدخل الإيجاري للعقار منافس.
- إجمالي الدخل للعقار: ده بيشمل متوسط الإيجارات السنوية للشقق أو المباني المؤجرة والإيرادات السنوية المتوقعة للمنتجات التجارية أو التصنيعية وغيرها، فهو ببساطة الدخل اللي بيتحقق أو المتوقع من العقار اللي الصفقة هتتم عليه.
بكدا ممكن نقول إن هي دي القيمة السوقية العادلة للعقار.
مثال عملي
هنفترض إن “حسام” عنده بيت في موقع محدد، بناءًا على ظروف السوق والعقارات اللي زيه في المنطقة، وصلت قيمة العقار 7 مليون دولار، كمان قام بتأجيره لمستأجرين، وده أدى لتحقيق دخل إيجار سنوي مليون دولار، احسب مضاعف إجمالي الدخل.
- حساب مضاعف إجمالي الدخل:
- = 7 مليون دولار / 1 مليون دولار
- = 7 مرات
الايجابيات
دي بعض المزايا المختلفة لطريقة مضاعف الدخل الإجمالي:
- ليه شهرة كبيرة في الأوساط الأكاديمية بسبب سهولة الحساب، وفي الوقت نفسه بيستخدم عمليًا لتحديد إذا كان العقار هيكون صفقة جيدة أو لا.
- ممكن ربطه بتقييم الأسهم عشان نسبة المضاعف دي هي قيمة العقار الحالية مقسومة على الدخل التشغيلي الصافي للعقار وده مرتبط بنسبة السعر للأرباح التقليدية، يعني بيستند على مفاهيم متعارف عليها.
- مفهوم مضاعف إجمالي الدخل مش قديم ولا جديد، وتم استخدامه في تقييم الممتلكات والعقارات لفترة كبيرة من زمان، وعلى الرغم من كده، لسه مش مستخدم كتير من أصحاب العقارات والأفراد، ممكن تستخدمه في التقييم اليومي على مدار الفترة.
- مرتبط جدًا بالسوق الحالي وشروط العرض والطلب، عشان الحساب بيوضح إن مع زيادة قيمة العقار في السوق، المضاعف بيزيد، ومع انخفاض العائد السنوي أو الدخل من العقار، مضاعف إجمالي الدخل بينقص.
- عشان مضاعف إجمالي الدخل مش بياخد في الاعتبار المصروفات التشغيلية، فهو سهل جدًا حسابه مقارنة بطرق تانية زي معدل الرسملة.
السلبيات
العيوب والقيود المختلفة بتشمل النقاط دي:
- واحدة من أكبر عيوب مضاعف الدخل الإجمالي إنه مبياخدش في الاعتبار التكاليف والمصروفات اللي ممكن تكون مرتبطة بالعقار، زي تكاليف الترخيص ورسوم الاستخدام والضرائب على الصيانة وكدا.
- الوظيفة الشاغرة مش تعتبر جزء أساسي من عقار المسكن ضمن مضاعف الدخل الإجمالي، يعني الجواب النهائي ممكن يكون مش مهم.
- ممكن تستخدمه بس لأغراض المقارنة مع عقارات تانية، يعني هو فكرة قوية في المقارنة بين الصفات، بس مش بتكسب أهمية كبيرة بالنسبة للقيمة الفعلية للعقار.
- المفهوم ده عادة بيتم استخدامه في الممتلكات وتأجير الممتلكات والاستثمارات، بس مش بيكسب أهمية كبيرة في مجالات تانية زي المباني، يعني بشكل عام استخدامه محدود جدًا.
- ممكن يكون للعقار مصادر دخل جيدة، بس معدل الشواغر ممكن يكون مرتفع، ده ممكن يبان إن الدخل جيد طالما في مصادر دخل، ويبدوا إنه استثمار مربح، بس إذا بقت الوحدات فاضية لفترة طويلة خلال العام، هيواجه صعوبة في الحفاظ على دخل منتظم، بس العامل ده مش بيتم احتسابه في الحساب.
- الاستثمار الجيد هو كمان نتيجة الإدارة السليمة والاستخدام الفعال لمصادر الدخل المختلفة، يعني ممكن يكون للعقارات مضاعف دخل إجمالي منخفض، ولكن بسبب قلة الصيانة، ممكن متكونش مربحة على المدى الطويل.
- القيمة الفعلية للعقار مبتعتمدش بس على الدخل السنوي، كمان على حالة العقار وموقعه واحتمال زيادة الدخل في المستقبل والطلب عليه في السوق، ده كله مش بينظر ليه في حساب المضاعف إلا الدخل السنوي الإجمالي.
مهم جدًا إننا نفهم مزايا وعيوب المفهوم ده بالتفصيل عشان المستثمرين يقدروا يستخدموه بشكل صحيح في مشاريعهم وعقاراتهم وياخدوا في اعتبارهم الدخل المتوقع على مر الزمن.
مضاعف الدخل الإجمالي مقابل مضاعف الإيجار الإجمالي
دي مفاهيم مالية مختلفة بتُستخدم كتير في تقدير الاستثمارات العقارية وبتحدد العلاقة بين القيمة السوقية والدخل اللي بيتحقق من العقار، بس بيأكدوا على جوانب مختلفة من الدخل المكتسب، يلا نشوف الفروق بينهم:
- المفهوم الأول بيشد انتباهه الأساسي لكل أنواع الدخل اللي بتتحقق من العقار، ممكن يكون إيجار أو مواقف سيارات أو أي مصادر تانية، والمفهوم التاني بيشد انتباهه الأساسي للدخل اللي جاي من مصدر الإيجار بس.
- في حساب المفهوم الأول، بنقسم القيمة السوقية على الإجمالي السنوي للدخل اللي بيتحقق من العقار، وفي حساب المفهوم التاني، بنقسم القيمة السوقية على الدخل السنوي الإجمالي اللي جاي من الإيجار.
- قيمة المفهوم الأول لو كانت أقل بتدل على إن الدخل أكبر من القيمة السوقية، يعني العقار تحت قيمته الحقيقية، وقيمة المفهوم التاني لو كانت أقل، بتدل على إن دخل الإيجار أكبر من القيمة السوقية. والاتنين حالات مرغوبة من وجهة نظر المستثمر.
بكده احنا عرفنا الفروق بين المفهومين بالتفصيل، بس كل واحد منهم ليه قيوده الخاصة اللي لازم ناخذها في اعتبارنا واستخدامهم برفق، وكمان من الأفضل استخدام الأساليب دي مع مؤشرات تانية عشان نحصل على نتائج أفضل وتحليل شامل.
كيفية حساب مضاعف الدخل الإجمالي الفعال؟
بيحدد مضاعف إجمالي الدخل الفعال العلاقة بين إجمالي الدخل الفعال والقيمة أو السعر، معادلة مضاعف إجمالي الدخل الفعال = سعر البيع ÷ إجمالي الدخل الفعال، مضاعف إجمالي الدخل الشهري الفعلي بياخد في الاعتبار الدخل الشهري بدل من الدخل السنوي.
امتى بيتم استخدام مضاعف الدخل الإجمالي؟
بيُستخدم مضاعف الدخل الإجمالي على نطاق واسع في صناعة العقارات، مثلاص ممكن للمستثمرين والمتخصصين في مجال العقارات استخدامه لتحديد ما إذا كان السعر المطلوب للعقار هو صفقة جيدة – تمامًا زي ما ممكن استخدام نسبة السعر إلى الأرباح (P/E) لتقييم الشركات في سوق الأوراق المالية.
هل ممكن استخدام مضاعف الدخل الإجمالي (GIM) لكل العقارات؟
يُستخدم المضاعف ده بشكل شائع في العقارات اللي بتحقق دخل، زي العقارات المؤجرة أو المباني التجارية أو العقارات السكنية متعددة الوحدات، وممكن ميكونش مناسب للعقارات اللي لا تحقق إيرادات إيجارية، زي العقارات السكنية اللي بيشغلها ملاكها.
مهم: معادلة نسبة مصاريف التشغيل – النسبة الأشهر في تقييم قيمة العقارات
ايه هو مضاعف الدخل الإجمالي الفعال؟
للحصول على مضاعف إجمالي الدخل الفعال (EffGIM) لكل عقار قابل للمقارنة، لازم على الشخص تقدير إجمالي الدخل المحتمل المتوقع لكل عقار، بعد كدا حدد الدخل الإجمالي المناسب المتوقع لكل عقار واقسم سعر البيع على إجمالي الدخل الجيد المتوقع.