صندوق الاستثمار العقاري للضيافة – Hospitality REIT

صندوق الاستثمار العقاري للضيافة (Hospitality REIT) بيشير لصناديق الاستثمار العقاري (REIT) اللي بتشتغل في ملكية وحيازة وإدارة الفنادق والمنتجعات الفاخرة والموتيلات والفنادق من فئة رجال الأعمال، وده جنب تأجير العقارات للضيوف، وبتقدم الجهات دي خدمات تانية مرتبطة بالفندق التقليدي، زي تقديم الوجبات والمشروبات الكحولية وغير الكحولية.

الـ Hospitality REIT مناسبة للناس اللي عايزين يستثمروا في العقارات التجارية وقادرين يتحملوا مخاطر وتقلبات قطاع الضيافة، لازم تعمل بحث كويس قبل ما تدخل فيها لإنها مختلفة عن أسهم قطاع الضيافة، بس دايمًا الأحسن إنك تنوع في استثماراتك.

في عالم الاستثمار العقاري، بيكمن جمال صناديق الاستثمار في الضيافة في قدرتها على جعل الاستفادة من تقلبات السوق وتحويلها لفرص ملموسة.

إقرأ المزيد: إدارة صناديق الاستثمار – الأنواع والأساليب ومهام مدير الصندوق

النقاط الرئيسية

• الـ Hospitality REIT هي شركات استثمار عقاري بتمتلك وتشتري وتدير أنواع مختلفة من الفنادق والمنتجعات الفاخرة وفنادق رجال الأعمال، الشركات دي بتأجر المساحات بتاعتها للزوار وبتقدم خدمات زي الفنادق التقليدية، زي تقديم الوجبات والمشروبات.
• العقارات في مجال الضيافة والشركات اللي بتعمل فيها بيتأثروا بالمواسم، مع فترات ذروة وفترات هدوء طوال العام.
• حركات العملات الأجنبية ممكن تأثر على أداء الـ Hospitality REITs، بعض الشركات في القطاع ده بتستفيد من تحركات العملات الإيجابية، اللي بتزود جاذبية السياحة لمواقع معينة.

شرح Hospitality REIT

صناديق الاستثمار العقارية الخاصة بالضيافة هي شركات مختصة في تطوير وحيازة وإدارة المساكن والفنادق وغيرها من العقارات المماثلة وده بجانب المسؤولية الإضافية لتمويل بناء العقارات دي، عادة بيشتروا أراضي في مواقع استراتيجية في مناطق تجارية معينة ويقام فندق خاص بيهم أو يشتروا فندق أو منتجع موجود بالفعل وبيتولوا مسؤوليات إدارته.

بمجرد انتهاء الإعداد أو الاستحواذ، الشركات دي إما بتدير الممتلكات مباشرة أو بتوظف جهة خارجية تدير وتتولي مسؤولية العمليات اليومية للفندق مقابل نسبة محددة من الإيرادات، وفي بعض الأحيان شركات تانية بتوظف الـ Hospitality REIT عشان تدير ممتلكاتها من الفنادق والموتيلات والمباني السكنية. لاحظ كمان إنه بيشار ليه باسم Hotel REIT.

توليد الدخل

الـ Hospitality REIT بتكسب من خلال تقديم مجموعة من الخدمات زي الإقامة وقاعات الاجتماعات والأكل والمشروبات ورسوم وقوف السيارات وكدة، بيكسبوا كمان من تأجير جزء من المبنى لأنشطة تجارية تانية، زي المحلات الصغيرة، اللي في الأساس بتكون مصدر إيرادات إضافية.

بس على الرغم من إن ده مصدر دخل ثابت، إلا إنه بيتعرض لعيب واحد قوي: قطاع الضيافة فيه فصول مختلفة طوال السنة، يعني فيه فترات زي الذروة وفترات هدوء في أوقات معينة من السنة، عادةً فترات الذروة بتبقى في الصيف، لما الناس بتخطط لعطلاتها بكميات كبيرة، وفي الوقت ده لازم الفنادق ترتب إقامة لعملاء متنوعين من السياح الدوليين والمسافرين المحليين، بناءً على كدة الفنادق بتحصل على أعلى الأسعار خلال فترات الذروة.

الشركات دي ملزمة بتوزيع ما لا يقل عن 90% من صافي الإيرادات (= الإيرادات – مصروفات التشغيل) للمساهمين على شكل أرباح، ده مطلب إلزامي تم تفعيله من خلال الكونجرس الأمريكي، وليه فوائد متعددة تشمل استثناء من الضرائب الشركات.

أمثلة علي صندوق الاستثمار العقاري الضيافة

مثال 1

معانا واحد من أكبر صناديق الاستثمار العقاري في مجال الضيافة في السوق، وقيمته السوقية حوالي 14 مليار دولار، بتدير Host Hotels & Resorts فنادق ومنتجعات راقية تحت أسماء تجارية زي W وHyatt Regency وMarriott وبتمتلك دلوقتي حوالي 100 فندق، الشركة بتستغل حجمها الكبير لتحسين أدائها التشغيلي، بالفعل بتشتغل على واحدة من أدنى نسب الرافعة المالية مقارنة بمعيار الصناعة وهي الكيان الوحيد في القطاع ده اللي بيتمتع بتصنيف ائتماني من الدرجة الاستثمارية.

مثال 2

بينتمي صندوق الضيافة REIT لقطاع الفنادق والمنتجعات في الفئة المتوسطة، قيمته السوقية حوالي 3.7 مليار دولار وبيخدم فنادق “الخدمة المختارة” زي ما اسم الفئة بيوحي، الفنادق دي مختلفة عن الفنادق المتوسطة العادية وبتقدم للزوار خدمات أكتر من الفنادق بسعر متوسط، بس مفيهاش وسائل الراحة زي المنتجعات الفاخرة، والعلامات التجارية اللي في الفئة دي بتشمل Homewood Suites و Courtyard by Marriott ، عادةً العملاء بيكونوا مسافرين بغرض البيزنس.

مثال 3

منتجع Ryman Hospitality Properties هي واحدة من أكبر المنتجعات بقيمة سوقية حوالي 4.2 مليار دولار، ممكن نعتبرها أعلى من المنتجعات الفاخرة عشان بتقدم عروض تجربية ومميزات كبيرة عن المنتجعات التقليدية، بتقدم مطاعم كتيرة ومحلات تجارية، وفيها مساحات كبيرة للاجتماعات والمؤتمرات، بالنسبة لمساحات الاجتماعات، Ryman بتدير أكبر 3 فنادق non-casino في الولايات المتحدة.

مؤشر Hospitality REIT

واحد من أشهر المؤشرات في مجال الشركات اللي بتستثمر في مجال الضيافة في أمريكا هو مؤشر داو جونز لشركات الاستثمار في الفنادق والمباني السكنية في أمريكا، المؤشر ده بيشمل 9 شركات من سوق الضيافة في أمريكا، خلال السنة اللي فاتت، المؤشر وصل لأعلى سعر له بقيمة 122.01 دولار وأقل سعر بقيمة 33.61 دولار، وحاليًا بيتم تداوله بقيمة 53.89 دولار، المؤشر شهد انخفاض كبير منذ بداية جائحة كورونا.

الايجابيات

• الكيانات دي بتحقق عوائد أعلى خلال تحركات العملات اللي بتزود جاذبية الوجهة السياحية.
• الخطر بيتوزع على عدد كبير من المستثمرين بدل من مالك عقار واحد.
• الاستثمارات دي عادة بتحقق أرباح أعلى.
• بالمقارنة مع امتلاك العقار العادي، الـ REITs بتوفر سيولة أفضل عشان ليك الخيار تبيع الأسهم مش العقار كله.
• المستثمرين قادرين يشتروا حصة في عقارات كبيرة ممكن مش عارفين يشتروها بشكل فردي.
• كل العقارات تحت الـ REITs بتتم إدارتها من خلال محترفين مدربين.

السلبيات

• الدخل اللي بيتحقق من الـ REIT الخاص بالضيافة في أمريكا بيكون متقلب بسبب الطبيعة الدورية للصناعة.
• الاستثمارات دي عرضة لأي تأثير عدائي على نمو الاقتصاد العالمي.
• الـ REITs بيكون فيها نطاق نمو أقل عشان مسموح ليهم يحتفظوا بأكتر من 10% من صافي الدخل في الأعمال (والتزام بدفع 90% من صافي الدخل للمساهمين).
• بتتحمل تكاليف إدارة وعمليات عالية بتقلل الأرباح الموزعة على المساهمين.

الاستثمار في الضيافة بيجمع بين مفهوم الاستمتاع والعوائد المالية، فهو بيقدم توازن فريد في عالم الاستثمار.

ايه هي المخاطر المرتبطة بالاستثمار في صندوق الضيافة REIT؟

الاستثمار في صندوق الاستثمار العقاري لقطاع الضيافة فيه مخاطر زي تقلبات السوق وتقلبات الإشغال والطلب والمنافسة الشديدة وارتفاع مصاريف التشغيل والمخاطر التنظيمية والقانونية. العوامل دي بتأثر على الربحية والأداء للشركة، وبتأثر بشكل محتمل على الدخل والعوائد للمستثمرين.

ازاي بيرتبط أداء صندوق الضيافة REIT بالاقتصاد العام؟

أداء صندوق الاستثمار في العقارات لقطاع الضيافة بيرتبط بشكل قوي بالاقتصاد الكلي، في فترات النمو الاقتصادي، زيادة إنفاق المستهلكين وأنشطة الأعمال بتكون سبب في زيادة السفر والسياحة، اللي بيكون له تأثير إيجابي على صناعة الضيافة، بالعكس لو كان في تقليل في السفر وقيود مالية، ده بيأثر على نسبة الاشغال والإيرادات لشركات الاستثمار في العقارات لقطاع الضيافة أثناء فترات الركود الاقتصادي.

مهم: مضاعف الدخل الإجمالي – أداة أساسية في تقييم العقارات

ايه هي العوامل الواجب مراعاتها قبل الاستثمار في صندوق الضيافة العقاري؟

قبل ما تفكر في استثمارك في صندوق الاستثمار في العقارات لقطاع الضيافة، لازم تاخد بالك من عوامل زي مكان وجود العقارات وجودتها ضمن محفظة الشركة، وكمان من الجانب المالي وخبرة فريق الإدارة في الشركة، وكمان انتبه لمعدلات الاشغال واتجاهات نمو الإيرادات في صناعة الضيافة، وسياسة توزيع الأرباح وأداء الشركة في السابق، وشوف الأوضاع العقارية والاقتصادية العامة. عمل بحث دقيق واستشارة محترفين مهم جدا.