ملخص كتاب Buying Your First Home – دليل شامل عشان تشتري أول بيت ليك

ايه اللي لازم تعرفه لو عايز تشتري اول بيت ليك، كتاب Buying Your First Home كتبه 3 ستات عندهم خبرة في القانون و العقارات وهما إيلونا براي، أليانا شرودر، مارسيا ستيوارت، اسمه “شراء أول بيت ليك” صدر سنة 2014، الكتاب ده سهل و بيتعامل مع اللي عادي يحصل لواحد بيشتري بيته الأول، أصحاب الكتاب عندهم خبرة كبيرة في القانون، والكتاب ده اتعمل مخصوص عشان يسّهل على اللي عايز يشتري بيت ومحتاج نصيحة عشان يقدر يشتري بشكل قانوني.

شراء بيت هو خطوة كبيرة لتحقيق الاستقلال المالي والاستقرار العائلي.

ديفيد باخوس

إقرأ المزيد: ملخص كتاب Long Life Learning – ميشيل آر وايز

مقدمة الكتاب

مفيش شك إن شراء أول بيت ليك ده من أكبر الخطوات والأكتر رعبًا اللي ممكن تعملها! لناس كتير القرار ده بيعتبر من أهم المراحل في إنك وصلت مرحلة البلوغ وكبرت. المجتمع علمنا إن النجاح وشراء بيتك الخاص دول دليلين أساسيين إنك “وصلت” كحد كبير، وعشان كده دي حاجة أكتر الناس بتتمنى تعملها.

لكن مع إن مفيش نقص في الضغط عشان تشتري بيت، النصايح بخصوص ازاي تعمل كده بتكون نادرة شوية، عشان كده اللي كتبوا الكتاب هدفهم يوضحوا العملية دي ويقطعوا كل الرسايل المشوشة اللي بياخدها الشخص اللي بيشتري بيت لأول مرة، فكر في الكتاب ده كدليلك الواضح والبسيط في كل اللي عايز تعرفه عن شراء أول بيت ليك!

الفصل الأول: أساسيات شراء أول بيت ليك

لو انت شاب في العشرينات أو التلاتينات، ممكن تكون لاحظت إن الاقتصاد دلوقتي مش زي زمان. أهلك وجدك بيحبوا يحكوا كتير على زمان ويقولوا حاجات زي: “في زماني، انا اشتريت بيت بعد ما خلصت الكلية علي طول!” أو “انا اشتغلت كتير عشان أعيش وأكمل دراستي، انتوا الشباب بتشتكوا وتتكلموا عن ايه؟” والحكايات دي بتوضح إن الأجيال الصغيرة ببساطة كسلانين، لكن الحقيقة إن المشاكل اللي بتواجهنا في الاقتصاد الحالي مش تخلينا نلوم الشباب ونقول عليهم إنهم كسالي.

ازاي تشتري بيتك بشكل عملي؟

الحقيقة الشباب دلوقتي عايشين في وضع اقتصادي مختلف جدًا عن أهلهم وجدودهم، وعشان كده انت محتاج نصايح اقتصادية مُعدلة عشان تتعامل مع المشاكل المالية الحالية، مؤلفات الكتاب ناويين يبدأوا بشرح بعض المفاهيم المنتشرة في مجال العقارات، كمان هيشرحوا لينا عملية شراء البيت لأول مرة بالشكل ده، أكيد ممكن تكون سمعت الناس بتقول إن العقارات دي استثمار كويس، لكن في الحقيقة انت بتستفاد ايه من الصفقة؟

حاجات كتير منها هتبني رأسمال بدل ما تصرف فلوسك في الإيجار، وهتستفاد بشكل فوري (مكان تعيش فيه!)، وفي النهاية هيكون مالك كامل في أصل احتمال كبير على الأقل على المدى الطويل تزيد قيمته. شراء بيت ده من الحالات القليلة اللي فيها تقدر تتحكم في أصل كبير وممكن يزيد قيمته بمبلغ نقدي صغير نسبيًا في البداية (اللي هو المقدم)، وأحسن من كده زي ما المستشار دانيال ستيا بيقول:

انت بتستخدم (OPM) اللي هي فلوس الناس عشان تحقق التوازن في الاستثمار، والفلوس دي بيتم إقراضها ليك بتكلفة منخفضة نسبيًا مع الأخذ في الاعتبار الفوائد التاريخية القليلة اللي شفناها في السنين اللي فاتت، ومع كده انت بتستمتع بتقدير القيمة الكاملة للاستثمار، مش بس الجزء النقدي بتاعك، وده بيبقي صعب تصديقه!

ازاي تستفيد بعد ما تشتري البيت؟

مع مرور الوقت، وانت بتسدد قسط البيت، حاجتين ممكن يبدأوا يحصلوا، الرصيد الأساسي للقرض هيقل وقيمة البيت في السوق ممكن تزيد، الاتنين دول معناهم إنك بتجمع رأسمال، رأس المال ده هو الفرق بين قيمة البيت في السوق (القيمة الحالية بتاعته) والمطالبات عليه (اللي باقيلك تدفعه على أي قروض أو سلف على البيت).

هتلاقي صعب تشوف استثمار تاني تقدر تقترض فيه مبلغ كبير من الفلوس، وتدفع فائدة معتدلة، وتستفاد بكل زيادة بنفسك، مثلا هنفترض إن هوجو اشترى بيت بـ 300,000 دولار بمقدم 60,000 دولار (20%) ورهن عقاري للبيت 240,000 دولار. لو قيمة البيت في السوق 300,000 دولار، يبقى رأسمال هوجو الحالي في البيت 60,000 دولار (قيمة السوق ناقص دين البيت).

بعد كام سنة هوجو قلل الرصيد الأساسي للقرض بـ 5,000 دولار، عشان يكون 235,000 دولار. في نفس الوقت قيمة البيت زادت لـ 310,000 دولار. هوجو بقى عنده 75,000 دولار رأسمال (310,000 دولار ناقص 235,000 دولار). بكده عنده 15,000 دولار زيادة عن اللي استثمره في الأصل.

طبعًا قيمة العقار مش دايما بتزيد ممكن كمان تقل، وأحيانًا بشكل كبير. البيوت نادرًا ما تقل قيمتها بشكل دايم، وبعد الانخفاضات الكبيرة في قيمتها في أوائل الألفينات، متوسط زيادة قيمة البيت في 2019 بقت حوالي 4-5%، على حسب فهرس S&P/CoreLogic Case-Shiller لأسعار البيوت الأمريكية.

الاستثمار في العقارات ممكن يكون أحسن استثمار تقوم بيه في حياتك كلها.

فيل نايتل

ازاي تحول فلوس الايجار لاستثمار في شراء بيتك؟

جزء كبير من الفلوس اللي هتستخدمها عشان تمول بيتك دي فلوس انت فعلا بتصرفها على الإيجار. لما تشتري بيت فلوس الإيجار بتاعتك بتتحول لفلوس استثمار. في ناس بتحب تسمي القرض العقاري خطة توفير مُلزمة، لإنه بيخليك تحتفظ بشوية فلوس كل شهر في صورة قسط القرض، فلوس هترجعلك لما تبيع المكان. من ناحية تانية ممكن تسميه خطة استثمار ذكية، لإنه بيوفرلك سقف يحميك وطريقة تحول فيها فلوسك لأصل ممكن قيمته تزيد.

مع الوقت لما رأسمالك في البيت يزيد، ممكن تقترض عليه بفائدة منخفضة نسبيًا، باستخدام قرض رأسمال البيت أو خط الائتمان الخاص برأسمال البيت (HELOC). دول عادة بيتم الإشارة ليهم بـ”القروض العقارية التانية”. الفوائد على دول بتكون أعلى من القروض العقارية الأولية، بس أقل من البطاقات الائتمانية العادية. الفلوس المقترضة دي ممكن تُستخدم لأي هدف، زي تحسينات في البيت، أقساط الجامعة، أو عربية.

الفصل التاني: ازاي النقاط الائتمانية بتاثر على شراء البيت

احنا بنسمع كتير عن الناس اللي خربت نقاطها الائتمانية لما البيوت بتاعتهم اتصادرت لدرجة إنه صعب نفتكر الجانب التاني من الصورة، حقيقة إن القرض العقاري بيُعتبر “دين كويس”. لما تنجح في دفعه، الشركات اللي بتقرر نقاطك الائتمانية بتشوف ده علامة إنك مسئول وقادر تتعامل مع قرض كبير. زي ما قال المستشار دانيال ستيا:

ده ممكن يعمل عجايب لتقييمك الائتماني، ده ممكن يخليك خطر ائتماني أحسن (من الناحية الإحصائية)، وده بيبقى مفيد جدًا لو قررت تقدم على قرض سيارة، أو قرض لشركة صغيرة، أو قرض طالب لأقساط الجامعة بتاعة ولادك وكده.

فوائد شراء البيت لأول مرة

من الفوائد لشراء البيت هي إنك بتبقى صاحب بيت، ولما القرض يتسدد، مش هتحتاج تدفع عشان مكان تعيش فيه، ممكن تتأجر نفس المكان اللي انت فيه دلوقتي لمدة 50 سنة، وفي نهاية الوقت ده لازم تدفع الإيجار كل شهر لصاحب العقار، كمان هتقدر تستفيد من خصومات ضريبية وائتمانات كتير على المصروفات المرتبطة بالبيت. لبعض الناس ده ممكن يجيب توفير كبير.

لكن لازم تاخد بالك عشان ما تخلطش بين الخصم الضريبي والائتمان الضريبي. الخصم الضريبي ده مبلغ الناس اللي ما بتاخدش الخصم القياسي، بس بدالها بتفصل خصوماتها، بتطرحه من دخلها الإجمالي (كل الفلوس المكتسبة خلال السنة) عشان تعرف كام من دخلها هيكون خاضع للضريبة. فمثلا لو دخلك الإجمالي كان 80,000 دولار، وعندك خصم ضريبي 2,000 دولار، وما اخدتش الخصم القياسي، دخلك الخاضع للضريبة هيقل لـ 78,000 دولار.

بصفتك صاحب بيت جديد، ممكن يكون ليك حق في بعض خصومات الضرائب، خصم الضرائب لأول مرة بتشتري فيها بيت. لما الكتاب ده اطبع، كل خصومات الضرائب للناس اللي بتشتري بيت لأول مرة كانت خلصت.

خصم الضرائب للكفاءة الطاقية

الناس اللي بتركب نظم شمسية، أو حرارة الأرض، أو خلايا الوقود، أو نظم رياح لتوليد الكهرباء، أو في بعض الحالات زي المياه الساخنة، ليهم حق في خصم ضرائب إذا النظام اشتغل قبل 1 يناير 2022، مش موجود حد معين لخصم الضرائب على نظم الطاقة الشمسية، الحرارة الأرضية، أو الرياح، بس خصم نظم خلايا الوقود محدد بـ 500 دولار لكل نص كيلو وات (kW) من قوة الطاقة.

قيمة الائتمان بتقل على مدار السنين الجاية. وبتمثل 30% من تكلفة الأنظمة اللي اشتغلت لحد 31 ديسمبر 2019؛ بعدين بيقل لـ26% للأنظمة اللي اشتغلت بعد 31 ديسمبر 2019 وقبل 1 يناير 2021؛ وبعدين بيقل تاني لـ22% للأنظمة اللي اشتغلت بعد 31 ديسمبر 2020 وقبل 1 يناير 2022. وبشكل رسمي الائتمان ده بينتهي في 31 ديسمبر 2021. الناس اللي بتدفع الضرائب ممكن تطلب الائتمان ده باستخدام نموذج الضرائب الأمريكي 5695 للإعفاءات الطاقية السكنية.

عشان تستفيد من خصومات الضرائب المرتبطة بالبيت، هتحتاج تفصل الخصومات الضريبية بتاعتك، بدل ما تاخد الخصم القياسي (لإقرارات الضرائب لسنة 2019، $12,200 للأفراد و$24,400 للأزواج اللي بيقدموا مع بعض). لأغلب الناس بما فيهم أصحاب البيوت، إنك تاخد الخصم القياسي هو الأفضل تحت أحدث نسخة من قانون الضرائب الأمريكي. هتحتاج تحسب الأرقام عشان تشوف هل الخصومات اللي بتفصلها بتزيد عن قيمة الخصم القياسي ولا لأ. لو في الآخر قررت تفصل الخصومات، هتلاقي إنها مرحلة أعلى من الـ 1040EZ القديم الجيد، بس مش معقدة قوي.

لمعلومات أكتر عن الموضوع ده، ممكن تشوف النشرة رقم 530 من الضرائب الأمريكية، اللي بتتكلم عن معلومات الضرائب لأصحاب البيوت، النشرة دي هتديك تفاصيل أكتر عن المنافع الضريبية لشراء البيت، ولو قررت تفصل الخصومات خليك مستعد تثبتهم للضرائب الأمريكية كلهم، مش بس اللي مرتبط بالبيت.

احفظ فواتير الخصومات الشائعة

زي المصروفات التجارية اللي متعوضتش (أدوات المكتب والسفر)، مصروفات التعليم (الدراسة والكتب)، التبرعات الخيرية، والمصروفات الطبية اللي متعوضتش. فكر في استشارة محترف، وحتى تكلفة الاجتماع مع محترف الضرائب ممكن تكون قابلة للخصم! واحدة من أكبر الخصومات الممكنة من دخلك الخاضع للضريبة، لو قررت تفصل الخصومات، هتكون الفائدة اللي بتدفعها على القرض العقاري (متاح للقروض حتى $750,000 للأفراد والأزواج المتزوجين اللي بيقدموا مع بعض، و$375,000 للأزواج المتزوجين اللي بيقدموا بشكل مُنفصل).

النقطة دي ممكن تكون مفيدة جدًا في السنين الأولى من القرض العقاري بالفائدة الثابتة، لما أغلب الدفعة بتروح للفائدة. لحد نهاية 2017 الأسر اللي عندها بيوت ودخل إجمالي معدل أقل من $100,000 كانوا قادرين يخصموا كل تكلفة الأقساط التأمينية على القرض العقاري (PMI). الـ(PMI) ده بيحمي استثمار البنك لو اضطر يستولي على العقار، البنوك بتطلب من اللي بياخد القرض يشتري PMI لو الدفعة الأولى بتاعته أقل من 20% من سعر الشراء.

مع إن خصم الـ(PMI) انتهى، بس تم تقديم مشروع قانون لخلق خصم دايم للـ(PMI) في أول 2019 (H.R. 284 – الكونجرس الـ116: قانون خصم التأمين على الرهن العقاري 2019)، فمن الممكن إن الناس اللي بتفصل الخصومات تقدر تستخدم الخصم ده تاني في المستقبل.

الناس اللي بتفصل الخصومات كمان ممكن تخصم بعض المصروفات التانية من دخلهم الخاضع للضريبة، زي الضرائب العقارية. مع إن القيمة بتختلف من ولاية للتانية ومن مكان للتاني، بس أغلب الناس بتدفع حوالي 1% من قيمة البيت كل سنة في ضريبة العقار الحكومية. ممكن تخصم من دخلك الخاضع للضريبة الاتحادية لحد $10,000 من اللي بتدفعه مجمع للضرائب الحكومية والمحلية والعقارية.

النقاط

النقاط دي رسوم إضافية مرة واحدة (وعادة اختيارية) بتدفعها عشان تخفض فائدة القرض العقاري بتاعك. دي قابلة للخصم في السنة اللي بتدفعها فيها. الفائدة على قرض تحسين البيت. لو اخدت قرض عشان تعمل تحسينات تزود قيمة البيت، أو تمد حياته، أو تغير استخدامه، زي إضافة حمام جديد مثلا، ممكن تخصم الفائدة على القروض لحد $750,000. بس ما تقدرش تخصم الفائدة على القروض اللي استخدمتها عشان تعمل إصلاحات عادية، زي إعادة طلاء المطبخ أو تصليح شباك مكسور، وأكيد لا برضو لو اخدت قرض مضمون بالبيت عشان هدف مش مرتبط بكل ده، زي مثلا الفواتير الطبية.

مصروفات مكتب البيت

لو بتستخدم جزء من البيت بشكل حصري ومنتظم لأعمال تجارية، ممكن تكون قادر تخصم جزء من المصروفات المرتبطة بيه، بما فيها تكلفة بعض إصلاحات البيت، أو حتى حاجات زي تنسيق الجنينة لو شكل البيت هيكون مهم للعملاء اللي بيزوروه.

البيت هو الأساس اللي بتقوم عليه حياتك ومحور حكايتك.

رالف والدو إمرسون

الفصل التالت: الملخص النهائي

لما بتفكر تشتري بيتك الأول، فيه حاجات كتيرة لازم تعرفها! كتير جدًا في الحقيقة لدرجة إنه من المستحيل تضمينها كلها في ملخص واحد لكتاب. لكن لحسن الحظ مؤلفين الكتاب مستعدين يشاركوا ويبسّطوا تجربتهم عشان عملية شراء البيت لأول مرة تكون أسهل شوية.

مهم: ملخص كتاب Disney U – دوغ ليب

ممكن دايما تتفرج على النسخة الكاملة وغير المختصرة من الكتاب ده عشان تلاقي نصائح مُفصلة من الكتاب واللي بتغطي معلومات أكتر. بس بسبب الملخص ده، ممكن تفهم شوية أساسيات، زي ليه شراء البيت بيعتبر استثمار ذكي. وممكن كمان تشوف إيه القرض العقاري وليه هو مهم، مع شوية معلومات مفيدة عن الخصومات الضريبية لأصحاب البيوت اللي ممكن توفرلك جنيه أو اتنين!