معدل الرسملة: المفتاح لفهم الأرباح والمخاطر في العقارات
معدل الرسملة “Capitalization Rate”هو مصطلح من معدلات العائد المتوقع على الاستثمار في مجال العقارات التجارية، وهو بيعبر عن نسبة معدل العائد للاستثمار الحقيقي في مشروع العقارات التجارية، ده بيكون نسبة صافي الدخل التشغيلي والقيمة السوقية للأصل وبيتم استخدامه كتير في صناعة العقارات.
معدل الرسملة لسه بيُستخدم كتير في تقييم العقارات التجارية والعقارات متعددة الأصول، المستثمرين في العقارات بيستخدموه كأداة لتقدير استثماراتهم واتخاذ قرارات مستنيرة، بس المستثمر مش لازم يعتبرها كمقياس أساسي، ومن المهم اعتبار عوامل تانية كتير واللي ممكن تأثر على قيمة الأصل، ده مقياس مهم بس مش مقياس نهائي.
اختار العقارات اللي بتقدم أعلى معدل رسملة للحصول على أعلى عائد ممكن.
براندون تيرنر
إقرأ المزيد: ليه الناس بتتداول في الأسواق المالية؟
شرح معدل الرسملة Capitalization Rate
- معدل الرسملة بيُستخدم كتير في صناعة العقارات التجارية، وبيتم استخدامه للمقارنة بين العائدات من العقارات المحتملة للشراء.
- لو في عقار بيكسب بمعدل أعلى يعتبر استثمار أفضل من العقارات التانية، لو الظروف متشابهة زي مكان العقارات، بكدا بيسمح بمقارنة سريعة للقدرة على كسب العقارات المستثمرة وبيساعد في اختيار أفضل فرصة للاستثمار.
- معدل الرسملة بيقدم نوع من الإشارات لتوجيه أسعار العقارات، لو الأسعار بتقل ده معناه إن قيمة العقارات بتزيد، وبكدا السوق العقاري بيكون في ازدهار.
- معدل الرسملة كويس للمقارنة بين مختلف العقارات المستثمرة، بس لو المعدل أعلى مش دايمًا معناه فرصة استثمارية أفضل، المعدلات دي مهمة بس المستثمر لازم يتفحص عوامل تانية كمان.
- معدل الرسملة ممكن يعتبر قياس لمخاطر الاستثمار، في العادة لو المعدل أقل بيشير لمخاطر أقل ولو المعدل أعلى بيشير لمخاطر أعلى.
- معدل الرسملة هو مقياس مقارنة أكتر فائدة لمقارنة العقارات المشابهة، يعني العقارات في مكان مشابه, زي الأصول المشابهة, والعمر االمشابه.
معادلة معدل الرسملة
خلينا كده نفهم معادلة حساب معدل الرسملة بالتفصيل:
معدل الرسملة = صافي الدخل التشغيلي / القيمة السوقية للأصل.
- صافي الدخل التشغيلي للعقار المؤجر هو الإيجار بتاعه بعد ما نطرح منه النفقات اللي دفعناها على صيانته.
- ممكن نفكر فيه كمان زي العائد على الاستثمار اللي المستثمر هياخده سنويًا على شراء العقار.
أمثلة على معدل الرسملة
ممكن تفهم أكتر عن معدل الرسملة العقارية بمساعدة الأمثلة اللي هنعرضها ليك:
مثال 1
تخيل معايا إن في مبنى تجاري بيدّخل ربح سنوي قيمته 10,000,000 دولار، وقيمته السوقية 75,000,000 دولار. لو استخدمنا المعادلة دي، نقدر نحسب نسبة الربح المتوقعة من البيع:
= 10000000/75000000 = 13.33%
يعني لو العقار بيتباع بـ 75 مليون دولار، معنى كده إنه بيتباع بنسبة ربح 13.33%.
مثال 2
خلينا نقول إن في شقة للإيجار بتجيب 1,000 دولار في الشهر، صاحب الشقة بيدفع في السنة 700 دولار على الصيانة وإدارة العقار و500 دولار ضرائب و250 دولار تأمين، وهو اشترى الشقة بـ 80,000 دولار.
في الحالة دي، عندنا إجمالي الدخل والمصروفات اللي بيدفعها صاحب العقار، فاحنا هنحسب صافي الربح للعقار:
صافي الربح = إجمالي الدخل – مصروفات الإدارة والصيانة – الضرائب – التأمين.
- صافي الربح = 1000*12 – 700 – 500 – 250
- صافي الربح = 12000 – 1450 = 10550 دولار.
يبقى نسبة الربح المتوقعة (معدل الرسملة) = صافي الربح /سعر العقار = $10,550/$80,000 = 13.18%
مميزات معدل الرسملة
هنفهم مع بعض أهمية وفوائد استخدام معدل الرسملة في العقارات عن طريق النقاط دي:
- النسبة دي بتساعد المستثمرين يقدروا يقّيموا خيارات الاستثمار المختلفة، يعني لو في أكتر من عقار متاح وكل واحد فيهم بيجيب نسبة ربح مختلفة، هما بيقدروا يحسبوا ويلاقوا أي عقار هيجيبلهم أعلى ربح.
- النسبة دي بتساعد المستثمرين يستفادوا من التغيرات في السوق، يعني لو أسعار الإيجار هتزيد، هما ممكن يستغلوا الفرصة دي ويكسبوا أكتر.
- النسبة دي ممكن تُستخدم كمان كمقياس مساعد مع مقاييس تانية زي تحليل التدفق النقدي للعقار وكده.
مش تقّيم العقارات بس بناءًا على القيمة الحالية، ركز وشوف معدل الرسملة لتقييم العائد على المدى الطويل.
روبرت ج. ألن
سلبيات معدل الرسملة
رغم الفوائد اللي اتكلمنا عنها، في عوامل ممكن تمثل عقبات قدام المستثمرين، خلينا نفهم مع بعض العيوب اللي ممكن تكون في نسبة الربح.
- النسبة دي تنفع تستخدمها بس لما صافي الربح من العقار يكون ثابت أو مش بيتغير كتير. لو استخدمنا النسبة دي، التقييم هيكون شبه التقييم بالطريقة التدفق النقدي للخصم، بس لو التدفق النقدي فيه تقلبات كتير ومش منتظم، لازم نستخدم طريقة التدفق النقدي المخصوم بالكامل عشان نوصل لتقييم موثوق ودقيق.
- معدل الرسملة بياخد في الاعتبار عوامل كتير، بس مش بتعكس المخاطر المستقبلية. هي بتفترض إن العقار هيستمر فيه دخل مضمون، بس مفيش ضمان للفرض ده، الإيجار ممكن يزيد أو يقل، قيمة العقار ممكن تتغير بسبب ظروف خارجية مش بإيد المستثمر، مثلا مصروفات زي مصروفات الصيانة ممكن تظهر، عشان كده، النسبة مش بتوجه أو تتنبأ بالمخاطر المستقبلية.
مهم: تحليل السوق وأساسيات البيع والشراء في عالم التداول
في الختام
لما بنتكلم عن الاستثمار في العقارات، فالرسملة هي الحاجة اللي هتساعدنا نعرف إزاي هناخد فلوسنا بعد ما نشتري العقار. الرسملة ببساطة هي حاجة بتحسبلنا الفلوس اللي هنكسبها من العقار مقارنة بالمصروف اللي دفعناه فيه. لو الرسملة عالية، دا بيبقى دليل إننا هنكسب فلوس أكتر في وقت أقل. بس لو الرسملة منخفضة، دا بيبقى معناه إن الفلوس اللي هناخدها هتكون أقل وهتاخد وقت أطول.