معادلة معدل الحد الأقصى – دور معدل الرسملة في تقدير قيمة العقارات
معادلة معدل الحد الأقصى أو معدل الرسملة “Cap Rate” واضحة وسهلة، ممكن تحسبها عن طريق قسمة صافي الدخل التشغيلي على قيمة الأصول السوقية الحالية والنسبة المئوية، بيستخدمها المستثمرين عشان يقّيموا الاستثمار العقاري بناءًا على عائد سنة واحدة، وكمان بيساعدهم في تقرير إذا كان العقار ده صفقة كويسة ولا لأ.
على حسب الخبراء والمحللين، معدل الرسملة الكويس بيكون بين 5% و 10%، ومهم نقول إن معدل الرسملة 4% أو أقل بيدل إن الاستثمار أقل خطورة، بس هياخد وقت أطول عشان تسترد الأرباح من الاستثمار.
معادلة معدل الحد الأقصى بتساعد في تحديد القيمة الحالية للعقارات وتحليل جدوى الاستثمارات العقارية.
جورج روسكو
إقرأ المزيد: ايه هي منهجية كايزن “Kaizen Methodology”
شرح معادلة معدل الحد الأقصى أو معدل الرسملة
معادلة معدل الرسملة بتبين العائد من عقار معين لمدة سنة كاملة، بتتحسب بقسمة صافي الدخل التشغيلي على قيمة العقار، ودي بتكون مهمة جدًا في تحديد عقود الإيجار، وفهم قيمة العقار في منطقة معينة، وتسهيل عملية الاستثمار عشان بتوفر بيانات عن الدخل اللي تم تحقيقه من العقار.
ممكن تعمل الحساب في 3 خطوات بسيطة:
- أول حاجة لازم تقّدر صح دخل العقار من الإيجار، على أساسه، بتتحسب قيمة صافي الدخل التشغيلي، اللي هو الدخل السنوي اللي بيتولد من العقار بعد خصم كل النفقات اللي بتكون في التشغيل، زي إدارة العقار ودفع الضرائب والتأمين وغيرها.
- تاني حاجة لازم تقّيم قيمة العقار في السوق الحالية بشكل صحيح، والافضل إنك تستخدم تقييم مشهور محترف، قيمة العقار في السوق الحالية هي قيمته السوقية.
- أخر حاجة ممكن تحسب معدل الرسملة بقسمة صافي الدخل التشغيلي على قيمة العقار في السوق الحالية.
معادلة معدل الرسملة
معادلة معدل الحد الأقصى بتكون بالشكل ده:
معادلة معدل الحد الأقصى = صافي الدخل التشغيلي / القيمة السوقية الحالية للأصل.
أمثلة معدل الحد الاقصي أو معدل الرسملة
هنوضح مفهوم معادلة معدل الرسملة في السوق بمساعدة بعض الأمثلة اللي هنتكلم عنها وهي:
مثال 1
هنفترض إن في مستثمر معين عايز يشتري عقار، هو عايز يقرر على معيار فعال لتقييم العقارات بناءًا على معدل الرسملة، المستثمر لقي 3 عقارات مع دخلهم السنوي والنفقات وقيم السوق المذكورة، زي ما هو واضح في الجدول:
| العقار | الدخل السنوي | المصاريف السنوية | القيمة السوقية |
|---|---|---|---|
| A | $150,000 | $15,000 | $1,500,000 |
| B | $200,000 | $40,000 | $4,500,000 |
| C | $300,000 | $50,000 | $2,500,000 |
دلوقتي هنقدر نحسب معدل الحد الأقصى أو معدل الرسملة:
العقار A
- معدل الرسملة = ($150,000 – $15,000) ÷ $1,500,000
- = 9%
العقار B
- معدل الرسملة للعقار = ($200,000 – $40,000) * 100% ÷ $4,500,000
- = 3.56%
العقار C
- معدل الرسملة للعقار ده = ($300,000 – $50,000) * 100% ÷ $2,500,000
- = 10.00%
هنا المستثمر لازم يشتري العقار “C” عشان بيقدم أعلى معدل رسملة وهو 10%.
مثال 2
هنفترض إن في مستثمر تاني عايز يشتري عقار، وعنده المعلومات المذكورة تحت، المستثمر هيستثمر في العقار ده لو معدل الرسملة 10% أو أكتر.
احنا حسبنا القيم اللي فوق دي واللي ممكن نستخدمها عشان نحسب معدل الرسملة.
الإيراد السنوي الإجمالي
المصروف السنوي
الدخل التشغيلي الصافي
في النموذج اللي تحت، استخدمنا حساب معادلة معدل الرسملة.
يعني الحساب هيكون:
دلوقتي المستثمر ممكن يستثمر في العقار ده عشان معدل الرسملة اللي اتحسب أعلى من معدل الاستثمار المستهدف (10%)، يعني بناءًا على المعدل اللي اتحسب، ممكن نستنتج إنهم هيستردوا الاستثمار كله في = 100.00% ÷ 12.38% = 8.08 سنين.
الأهمية والاستخدامات
هنفهم الأهمية واستخدامات معادلة معدل الرسملة من الشرح اللي تحت:
- الاستخدام الرئيسي لمعدل الرسملة هو تمييز فرص الاستثمار المختلفة في العقارات.
هنفترض إن في استثمار عقاري بيقدم حوالي 4% عائد، وعقار تاني عنده معدل رسملة حوالي 8%، في الحالة دي، الاستثمار على الأرجح هيتركز على العقار اللي بيقدم عائد أعلى. - من وجهة نظر مستثمر العقارات، معدل الرسملة بيكون أداة أساسية عشان بيساعده على تقييم عقار بناءًا على قيمته السوقية الحالية وصافي الدخل التشغيلي، وبيساعد في الوصول للعائد الأولي على العقار.
- بالنسبة للمستثمر ارتفاع معدل الرسملة لعقار ممكن يدل على ارتفاع في دخل الإيجار مقابل سعر العقار، من ناحية تانية، المستثمر ممكن يشوف انخفاض في المعدل ده هيبقى دخل إيجار أقل مقابل سعر العقار، ممكن يكون عامل حاسم للاستثمار عشان يقرر إذا كان العقار يستحق الشراء ولا لأ.
- كمان ممكن يدل على الوقت اللي هياخده العقار عشان يسترد الاستثمار كله، هنفترض إن العقار بيقدم معدل رسملة حوالي 10%، يعني المستثمر هياخد عشر سنين (= 100% ÷ 10%) عشان يسترد الاستثمار كله.
مهم: البيع على المكشوف: دليل شامل للتداول في الأسواق المالية
خلاصة الموضوع
معادلة معدل الحد الأقصى هي أداة مهمة في تقدير قيمة العقارات. بنقول إنها زي “المعادلة اللي بتحسبلك قيمة العقار على أحسن وجه”. المعدل ده هو العامل اللي بيتم أخده في الاعتبار لتقدير القيمة العادلة للعقارات، بناءًا على العوائد المتوقعة ومعدلات الفائدة.
فهم معادلة معدل الحد الأقصى بشكل صحيح هيساعدك كمالك عقارات أو مستثمر في تقدير القيمة الحقيقية والمناسبة للعقارات. بمعرفة قيمة العقار بشكل دقيق ومناسب، بتقدر تاخد قراراتك المالية الخاصة بالبيع أو الشراء أو التأجير بناءًا على أسس صحيحة. نفهم من كده إن المعادلة ومعدل الرسملة ليهم دور كبير في تحديد القيمة العادلة للعقارات ومساعدتنا على اتخاذ القرارات المالية المناسبة في السوق العقارية.