العقارات الاستثمارية – تحويل الأحجار إلى أموال

العقارات الاستثمارية (Investment Property) معناه إنك تشتري عقار عشان تكسب منه فلوس، يعني مثلا تأجره أو تاخد فلوس منه على شكل عوائد أو أرباح، أو حتى تستنى لغاية ما سعره يزيد وبعدين تبيعه وتكسب منه، العقار ده مش محل إقامة رئيسي للمستثمر، يعني ممكن يكون باسم فرد واحد أو مجموعة ناس أو حتى شركة استثمار.

لو الاستثمار قصير المدى، المستثمرين عادة بيشتروا عقار، يصلحوه ويعملوا فيه تجديدات وبعدين يبيعوه بسرعة عشان يكسبوا منه، الهدف هنا إنهم يكوّنوا مصدر دخل لفترة طويلة ويكوّنوا ثروة، بس في حاجات لازم تاخد بالك منها زي الضرائب والتكاليف اللي ممكن تتحملها في الحالة دي.

العقارات مش بس عن المنازل، لكنها عن الاستثمار في المستقبل.
روبرت كيويوساكي

النقاط الرئيسية

العقارات الاستثمارية عبارة عن عقارات بيشتروها الناس مش عشان يعيشوا فيها، لكن عشان يكسبوا منها فلوس، سواء من الإيجار أو الفوائد أو الأرباح، أو حتى من زيادة قيمة العقار في المستقبل.
الملكية للعقارات دي ممكن تكون لشخص واحد أو مجموعة من المستثمرين أو شركات استثمار، وممكن يشتروها لغرض استثمار قصير أو طويل المدى.
لما يكون الاستثمار قصير المدى، المستثمرين بيشتروا عقارات، بيجددوها وبعدين بيبيعوها بسرعة عشان يكسبوا منها.
المواقع العقارية الكبيرة على الإنترنت هي أفضل خيار مجاني عشان تلاقي عقارات استثمارية.

ايه هي العقارات الاستثمارية؟

العقارات الاستثمارية – تحويل الأحجار إلى أموال

العقار الاستثماري هو الاستثمار في العقارات اللي بتكون مصدر دخل من الإيجار أو من زيادة قيمتها، الناس بتشتري العقارات مش عشان يستخدموها لنفسهم لكن عشان يكسبوا منها فلوس ويحققوا أرباح، بيستثمروا في عقارات بيتوقعوا إنها هتجيبلهم عائد كويس على استثمارهم.

العقارات دي ممكن تكون تجارية أو صناعية أو سكنية، زي شقق أو مكاتب أو مخازن أو مصانع، والهدف الرئيسي هو كسب الأرباح لما قيمة العقار تزيد، وعشان يكسبوا عائد أعلى، بيجددوا العقار أو يحسّنوا موقعه، بس لازم يكون في تحليل وتقييم كويس لقيمة العقار قبل شراء العقار الاستثماري.

الصفات

لازم العقار يوافق الشروط دي عشان يتصنف كعقار استثماري:

يكون محتفظ بيه عشان يحقق دخل من خلال زيادة رأس المال أو الإيجار أو الاتنين.
مش يكون مستخدم من خلال المالك.
مش يكون جزء من الأعمال العادية للمالك.

الأنواع

يمكن تصنيف العقار الاستثماري لـ 3 أنواع رئيسية:

عقارات سكنية: هي بيوت للإيجار وهي واحدة من أشهر طرق الكسب للاستثمارين، المستثمرين بيشتروا عقارات سكنية، يأجروها للمستأجرين ويكسبوا إيجار شهري، العقارات دي ممكن تكون بيوت لأسرة واحدة أو شقق أو عمارات سكنية أو بيوت متصلة.
عقارات تجارية: هي عقارات بتُستخدم زي مكاتب أو محلات، المستثمرين بيشتروها ويأجروها لأغراض تجارية، الإيجار ومصاريف الصيانة بتكون أعلى من العقارات السكنية، العقارات دي ممكن تكون مباني سكنية أو محلات تجارية.
عقارات مختلطة الاستخدام: هي عقارات بتُستخدم في نفس الوقت للسكن والتجارة، مثلا ممكن يكون في محل تجاري في الدور الأرضي وشقق سكنية في الأدوار العليا.

مثال عملي

ديفيد اشترى عقار في المدينة بـ 500,000 دولار من 5 سنين، خلال الفترة دي، ديفيد أجّر العقار لزوجين بـ 25,000 دولار في السنة، في نهاية الـ 5 سنين، الزوجين قرروا يشتروا العقار لنفسهم ووافقوا يدفعوا لديفيد 650,000 دولار للبيت، خلال الـ 5 سنين دي، ديفيد صرف 20,000 دولار على الصيانة والإصلاحات، احسب الربح اللي ديفيد كسبه من العقار.

معانا المعطيات دي:

سعر الشراء = 500,000 دولار.
مصاريف الصيانة والإصلاح = 20,000 دولار.
دخل الإيجار = 25,000 * 5 = 125,000 دولار.
سعر البيع = 650,000 دولار.

ممكن حساب الربح اللي حصل عليه ديفيد بالشكل ده:

الربح = (سعر البيع + دخل الإيجار) – (سعر الشراء + مصاريف الصيانة والإصلاح)

= (650,000 دولار + 125,000 دولار) – (500,000 دولار + 20,000 دولار)
= 255,000 دولار.

بكدا حقق ديفيد ربح 255 ألف دولار خلال 5 سنين.

الاستراتيجيات

قبل ما تشتري عقار استثماري، لازم تتأكد إن العقار بيقدم بعض (لو مش كل) المميزات دي:

عائد إيجار عالي وفي نفس الوقت السعر معقول للمستأجرين.
مصاريف صيانة قليلة وجودة المرافق كويسة.
سعر شراء منخفض، اللي ممكن يكون متاح لو اشتريت العقار وقت إطلاق المشروع.
الموقع في مناطق رئيسية.

ازاي تشتري عقار استثماري؟

ممكن تستخدم الطرق دي عشان تلاقي استثمار كويس:

وكيل عقارات: الوكلاء ممكن يكونوا مفيدين جدًا لإن عندهم وصول لعقارات مش معروضة للجمهور عن طريق قوائم خاصة، يعني الوكلاء أو السماسرة عندهم الحق الحصري في بيع العقارات دي الغير معروضة في أي مكان تاني.
تجار جملة محليين: ممكن يكونوا مصدر قيّم لعقارات مش معروضة للجمهور، التجار دول بيكونوا مستثمرين عقاريين بيتفاوضوا على حق شراء حصري للعقارات مع البائعين وبعدين يبيعوا العقد ده لمشتري بسعر أعلى، وبكده يكسبوا الفرق في السعر.
مواقع عقارية شهيرة: دي واحدة من أكتر الطرق فعالية المتاحة مجانًا لإيجاد عقارات استثمارية، المستثمرين المهتمين ممكن يدوروا على النت في مواقع عقارية زي Craigslist, Zillow وغيرها ويختاروا عقارات تناسب تفضيلاتهم.
مزادات المحكمة: المزادات دي بتكون خيار كويس لإيجاد عقارات استثمارية، وكمان بسعر مغري، العقارات دي عادة بتكون جزء من مبيعات الضرائب أو الحجز وبتمر بمزادات عامة، العقارات دي بتكون متاحة بسعر أقل من قيمتها السوقية.

الفوائد

خلينا نشوف الفوائد من الاستثمار في العقارات دي:

الزيادة في رأس المال: العقارات بتقدم زيادة كبيرة في القيمة مع الوقت، قيمة العقارات بتزيد وبتدي عائد استثمار عالي بعد كام سنة.
تنويع الاستثمار: الاستثمارات دي بتسمح للمستثمرين بتنويع محافظهم، وبكده بيقللوا من خطر الخسارة، حتى لو في استثمارات تانية بتقدم عائد سلبي في وقت معين لأسباب مختلفة، العقارات دايمًا بتزيد في القيمة بشكل كبير، وبكده بتغطي الخسارة في الاستثمارات التانية.
تدفق نقدي: بتوفر تدفق نقدي كويس ومصدر دخل ثابت بيتم استخدامه لتغطية مختلف المصاريف وكسب الأرباح.
فوائد ضريبية: قرض العقار الاستثماري بيقدم بعض الفوائد الضريبية للمستثمر لإنه بيساعد في تقليل فائدة القرض أو الضريبة على العقار.

السلبيات

العقارات ممكن تكون مصدر دخل كويس للاستثمارين لكن فيها كمان بعض المحدوديات أو المخاطر زي:

الاستثمار الأولي كبير: قرض العقار الاستثماري بيحتاج مبلغ كبير كاستثمار أولي، اللي بيشمل الدفعة الأولى، مصاريف التجديد أو الإصلاح، تكلفة الإغلاق، اللي بيخلي الإجراء ده غالي وأحيانًا مش معقول لكتير من الاستثمارين.
بعض المصاريف الثابتة: المستثمر لازم يتحمل مصاريف معينة زي الإصلاح، ضريبة العقار، رسوم الإدارة، التأمين، اللي مستمرة ومش ممكن تتجنب، بس المصاريف دي بتقلل الدخل من العقار.
مشاكل المستأجرين: لو العقار عنده مستأجرين، ممكن يتأخروا في دفع الإيجار، يضروا العقار أو يستخدموه بشكل سيء أو يعملوا مشاكل ممكن توصل لمنازعات قانونية.
الاستثمار غير سائل: لما تحط فلوسك في عقار، الفلوس دي هتفضل محبوسة لغاية ما تبيع العقار تاني، وهي عملية مش سهلة، يعني العقار مش سهل يتحول لنقدية.
التقلب في السوق: بعض الظروف الاقتصادية أو السياسية في البلد ممكن تأدي لتذبذب في أسعار العقارات، ده ممكن يأثر على زيادة قيمة العقار.
تغيير في القوانين: أي تغيير في القوانين واللوائح المرتبطة بالعقارات هيأثر على قيمتها، في الحالة دي حتى الدخل المحقق ممكن يتأثر.

يعني، الاستثمار ده لازم يتم بعد ما تفكر كويس في العوائد والمخاطر، المستثمر لازم ياخد مساعدة من مستشارين خبراء في المجال ده اللي هيقيموا ملف المخاطرة للمستثمرين وبعدين يديهم نصيحة على نفس الأساس.

الفرق بين العقار الاستثماري والبيت التاني

الأول هو عقار بيتم شرائه عشان يحقق دخل من خلال الإيجار أو زيادة في القيمة بعد البيع، أما التاني هو عقار بنشتريه عشان الاستخدام الشخصي.
في تمويل العقار الاستثماري، الدفعة الأولى عشان تشتري عقار لأغراض الاستثمار ممكن تكون أعلى من اللي بتدفعها عشان تشتري بيت لأغراض شخصية.
البنوك ممكن تطلب استثمارين بتقييم ائتماني وحالة مالية أفضل في حالة تمويل العقار الاستثماري بدل البيت التاني.
البيت التاني أقل خطورة من وجهة نظر البنوك لإن الناس عادة بيدفعوا قرض العقار اللي عايزين يستخدموه لأغراض شخصية قبل العقار اللي بياخدوه لأغراض الاستثمار.

العقارات بتقدملك فرصة للتحكم في استثمارك وتطويره وإدارته بشكل فعال.
أندرو كارنيغي

هل ضرائب العقار الاستثماري قابلة للخصم؟

أيوه، ضرائب العقار الاستثماري عمومًا بتكون قابلة للخصم، كمان كمالك لعقار استثماري، ممكن تخصم ضرائب العقار اللي دفعتها على العقار ده كمصروف عند حساب دخلك الخاضع للضريبة، فالخصم ده بيتم طلبة على إقرارك الضريبي وممكن يساعد في تقليل الالتزام الضريبي الكلي.

هل العقار الاستثماري بيتم استهلاكه؟

أيوه، العقار الاستثماري بيتم استهلاكه لأغراض ضريبية، الاستهلاك بيكون خصم ضريبي بيسمح لأصحاب العقارات بتعويض تكلفة عقارهم الاستثماري على مدى عمره النافع. الاستهلاك بيعترف بإن العقارات عمومًا ليها عمر محدود وبتتعرض للتآكل مع مرور الوقت، وبتقل قيمتها.

مهم: مضاعف الدخل الإجمالي – أداة أساسية في تقييم العقارات