العائد النقدي على النقد المستثمر – العامل الحاسم في استثمارات العقارات
العائد النقدي على النقد المستثمر “Cash on Cash Return” مقياس بيُستخدم لقياس إجمالي العائد اللي بيحققه المستثمر من الاستثمار العقاري، وبيتحسب على إنه نسبة بين المبلغ الكلي للإيرادات من إيجار العقار والمبلغ الكلي اللي اتدفع في البداية عشان العقار، المقياس ده بتقيّم بيه القدرة على الربح من العقارات، وبيساعد المستثمرين يقارنوا بين العقارات اللي ممكن يستثمروه فيها بس مش بياخد في الاعتبار فوائد الضرائب وزيادة قيمة العقار، اللي بتأثر على الربحية.
العائد النقدي هو الملك الحقيقي في استثمارات العقارات. هو الدخل اللي بيخلي الاستثمار مستدام ومربح على المدى الطويل.
روبرت كيوساكي
إقرأ المزيد: معدل الرسملة: المفتاح لفهم الأرباح والمخاطر في العقارات
شرح العائد النقدي على النقد المستثمر
العائد النقدي على النقد المستثمر هو مؤشر مالي بيساعد في تقييم العائد على الاستثمار في العقارات، وبيقيس الدخل اللي اتحقق من العقار مقارنة بالنقدية اللي تم استثمارها في العقار. معدل توزيع الأرباح على الشركاء بيدي نسبة التدفق النقدي قبل الضرائب بمقدار المبلغ النقدي اللي استثمرته في البداية، من غير القروض اللي اخدتها من المؤسسات المالية وفي وقت حساب نسبة العائد النقدي على النقد المستثمر.
نسبة العائد النقدي على النقد الكويسة مش بتاخد في الاعتبار فوائد الضرائب ومصادر تمويل بديلة أو هيكل التمويل الممكن. بس نسبة العائد النقدي على النقد الكويسة بتفضل أبسط وأهم مؤشر للإشارة لفرصة استثمارية أفضل.
علي الرغم إن ده مقياس بسيط، يعني مش بيحلل كل حاجة عن العقار المتأجر ومش هو المعيار الوحيد لاتخاذ قرار استثمار. العائد النقدي على النقد في استثمار العقارات بيحتاج لتحليل عميق ومتطور، واللي بيشمل تحليل نوعي زي موقع العقار وفرص المنطقة والشكل الجمالي التجاري للمكان وعوامل تانية كتير.
معادلة نسبة العائد النقدي على النقد المستثمر
معادلة نسبة العائد النقدي على النقد ممكن التعبير عنها بالشكل ده:
العائد النقدي على النقد = إجمالي التدفق النقدي السنوي قبل الضريبة / إجمالي النقد المستثمر
المعادلة بتوضح نسبة توزيع الأرباح على حقوق الشركاء بقياس عائد النقدية على النقد الفعلي المستثمر، يعني معرفة حق الشركاء المشاركين في الاستثمار، وبكدا فالمقياس ده مش بيشمل الديون المشاركة في شراء العقار واللي تُعتبر وسيلة تمويل شائعة في العقارات.
ازاي تحسب نسبة العائد النقدي علي النقد المستثمر؟
حسب المعادلة المذكورة فوق، عشان تحسب عائد النقدية على النقد في العقارات، لازم نقسم التدفق النقدي قبل الضرائب الناتج عن العقار على إجمالي المبلغ النقدي المستثمر في العقار، وبكدا لو كان العقار قادر على توليد تدفق نقدي قبل الضرائب مثلا بقيمة 15,000 دولار والمبلغ النقدي المستثمر في العقار هو 100,000 دولار، فالعائد هيكون 15٪.
المقياس ده بيوفر للمستثمر صورة واضحة عن جدوى الاستثمار بعد النظر للمبلغ الفعلي المستثمر فيه، وبيسّهل مقارنة الفرص المختلفة واتخاذ قرار بشأن توزيع الأموال.
أمثلة على العائد النقدي على النقد المستثمر
يلا نشوف أمثلة لحساب العائد النقدي على النقد العقاري:
مثال 1
في المثال ده المستثمر اشترى عقار بقيمة 2,000,000 دولار وبياخد إيجار شهري 8,000 دولار، كمان هو مُلزَم يدفع رسوم صيانة العقار بقيمة 2,000 دولار.
- الدخل الشهري من العقار = 8000 – 2000 = 6,000 دولار.
- إجمالي التدفق النقدي السنوي = 12 × 6000 = 72,000 دولار.
- معادلة العائد النقدي على النقد = إجمالي التدفق النقدي السنوي قبل الضريبة / إجمالي النقد المستثمر.
- = 72,000 / 2,000,000 = 3.6%
مثال 2
مستثمر اشترى عقار للإيجار بـ 2 مليون دولار ودفع مقدم 500,000 دولار، بيجيب ايجار شهري 8,000 دولار وبيدفع مصاريف صيانة وفوائد بـ 4,000 دولار كل شهر.
- الدخل الشهري بعد النفقات للمستثمر ده = 8000 – 4000 = 4,000 دولار.
- الدخل السنوي أو إجمالي التدفق النقدي السنوي = 12 * 4000 = 48,000 دولار
- العائد النقدي على النقد = 48000 / 500000 = 9.6%
في الأمثلة اللي فوق القرض زود النسبة دي، القروض أو الرافعة المالية بتزود المخاطر للمستثمر، أي ضرر وتكاليف إضافية وخسائر من التخفيضات وفقدان رأس المال، كل ده المستثمر لازم يتحمله لوحده، والبنك لازم يسترد فلوسه في الوقت المحدد. بس ده مش دايمًا، النسبة دي بتعتمد على كتير من العوامل زي السعر وقيمة القرض والايجار الشهري وقيمة قسط القرض الشهري وغيرها من الحاجات التانية.
مميزات العائد النقدي على النقد المستثمر
النسبة سهلة الحساب، العائد النقدي على النقد “COCR”، النسبة سهلة وسريعة لمقارنة العوائد من فرص الاستثمار المختلفة، النسبة دي بتسمح للمستثمر بمقارنة العوائد ضمن النقد السنوي على العائد النقدي في فئة الأصول العقارية وعبر فئات الأصول.
عيوب العائد النقدي على النقد المستثمر
- حساب العائد النقدي على النقد مبني على النقد قبل الضرائب في مقابل مجموع النقد المستثمر، بما إن البسط في النسبة هو النقد قبل الضرائب، فهو مش بياخد في الاعتبار فئة الضرائب للفرد والنقد المخرج للضرائب، ممكن تتأثر فرصة الاستثمار بالفوائد الضريبية والتدفقات الضريبية للفرد، واللي مش بيتم تسجيلها في نسبة العائد.
- العائد النقدي على النقد مش بياخد في الاعتبار العائد على رأس المال، ممكن يشير العائد على رأس المال لعائد أعلى لإن العائد على رأس المال مش دخل.
- المخاطر التانية لامتلاك العقار موجودة في النسبة، لازم المستثمر يدور بشكل كافي ويحسب نسبة العائد قبل الاستثمار في العقار.
- النسبة مبنية على الفائدة البسيطة لحساب العائد النقدي على النقد مش على حساب الفائدة المركبة، فرصة الاستثمار بنسبة فائدة مركبة منخفضة ممكن يكون السعر كويس أكتر من الاستثمار بعائد نقدي عالي.
- النسبة مش بتاخد في الاعتبار القيمة الزمنية للفلوس، وعشان كدا بتكون فعالة بس للسنة الأولى من الاستثمار لو تم قياس نسبة مطلقة وتم قياس معدل الأرباح على الاستثمار الفردي.
الاختلاف بين العائد النقدي على النقد المستثمر (COCR) والعائد على الاستثمار (ROI)
العائد على الاستثمار بيشمل العائد الكلي على الاستثمار، يعني بياخد في الاعتبار الأرباح الرأسمالية على الاستثمار، وفي نفس الوقت، الحساب بيتعمل بس للدخل النقدي السنوي.
أما بالنسبة للعائد النقدي على النقد في استثمار العقارات، الأصول بيتم الاحتفاظ بيها لفترة طويلة جدًا، عادة من 10 لـ 20 سنة، الأرباح الرأسمالية صعب تقديرها، كمان الأرباح الرأسمالية على العقار بتتأثر بموقع العقار والوضع الجغرافي السياسي والظروف الاقتصادية وعوامل تانية كتير. وعشان تقيس وتقارن الاستثمار في استثمار العقارات، معادلة العائد النقدي على النقد هي القياس الأفضل.
ايه هي نسبة العائد النقدي على النقد المستثمرالجيد؟
الرقم النهائي للعائد الجيد على النقدية بيتغير من شخص لشخص، فيه خبراء بيقولوا إن 8% عائد هو رقم كويس، وبعض الخبراء بيدوروا على نسبة ما بين 8-12%، بعض المستثمرين ممكن ما يستثمروش لو مش ضامنين عائد 15% أو 20% على النقدية.
أسئلة متداولة
دي أكتر الاسئلة اللي ممكن تيجي في بالك بخصوص العائد النقدي علي النقد المستثمر.
هل العائد النقدي على النقد هو نفسه العائد على الاستثمار (ROI)؟
العائد على الاستثمار بيحدد العائد الكلي على الاستثمار وبيشمل الدين، والعائد النقدي على النقد بيقدر العائد على النقد الفعلي اللي تم استثماره وبيعمل تحليل مناسب لأداء الاستثمار.
هل العائد النقدي على النقد بيشمل خدمة الدين؟
لا، العائد النقدي على النقد ما بيشملش الدين المرتبط بالعقار، بس الدفعة الأولى وتكاليف الإغلاق بتتاخد في الاعتبار تجاه الاستثمار الأولي في الرهن العقاري.
ازاي نزود العائد النقدي على النقد؟
العوائد دي ممكن تزيد بطرق كتير، زي زيادة دخل الإيجار وتقليل التكاليف التشغيلية وتحسين معدلات الاشغال وإعادة تمويل العقار وبيع العقار.
مهم: الاستثمار المخاطر: نصائح هامة لرواد الأعمال
هل العائد النقدي على النقد بيشمل التقدير؟
لا، مش بيشمل التقدير، بدل من كده بيقيس الدخل النقدي اللي انتجه الاستثمار بالنسبة للمبلغ اللي تم استثماره، ومش بياخد في الاعتبار التغيرات في قيمة العقار على مر الزمن.